Собственники имущества в большинстве случаев самостоятельно решают, нужно ли им проводить капитальный ремонт или каким-либо образом улучшать свою собственность. Но все меняется, когда речь идет об имуществе, переданном (полученном) в аренду. В чем разница между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями и на что она может повлиять? В каких случаях и какая из сторон должна нести расходы на ремонт и улучшения? Можно ли их зачесть в счет арендной платы или арендатору придется бесплатно передать результаты работ по окончании договора? Ответы на эти и некоторые другие вопросы вы найдете в статье.
Сторонам арендных отношений нередко проходится сталкиваться с необходимостью проведения тех или иных работ в арендуемых (сдаваемых в аренду) помещениях. Это может быть, например, капитальный ремонт либо неотделимые улучшения имущества. Расскажем о том, как правильно квалифицировать проведенные работы и чем рискуют стороны, которые не делают различий между ремонтом и улучшениями.
Что такое капремонт?
Не так давно в первой статье Градостроительного кодекса РФ появилось определение капитального ремонта. К нему относятся работы, в результате которых произведено устранение неисправностей и замена изношенных деталей (конструкций), которые делали опасной или невозможной дальнейшую эксплуатацию помещения (кроме полной замены бетонных и каменных фундаментов, несущих каркасов и стен). Восстановление или замена конструктивных элементов производится на аналогичные или усовершенствованные, более экономичные и долговечные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых помещений. Допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, установка дополнительных перегородок, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Возможны восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения. Частичная перепланировка разрешается с увеличением общей площади перегородок не более чем на 20%, но не допускается изменение служебного или технологического назначения помещения, повышение технико-экономических показателей, увеличение нагрузки и производственных мощностей.
Пример капитального ремонта можно взять из постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 № А56-50335/2004. Там капитальный ремонт кирпичного ограждения включал частичную замену столбов, усиление фундамента ограждения, новую кладку части стен ограждения.
За чей счет?
ГК РФ обязывает арендодателя за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поэтому в случае возникновения необходимости или по заявлению арендатора проведение капитального ремонта и затраты на его осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение полностью соответствует обязанности по содержанию имущества непосредственно собственником. Любые попытки принудить арендатора к осуществлению капитального ремонта безосновательны. Конечно, если необходимость в таком ремонте возникла не по вине арендатора.
Нарушение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт в разумный срок дает право арендатору провести капитальный ремонт за счет собственных средств и взыскать с арендодателя стоимость работ или зачесть их в счет арендной платы. Нередко условием передачи помещения в аренду и освобождения арендатора от арендной платы может выступать выполнение работ по капитальному ремонту.
Проводить капитальный ремонт арендатору лично имеет смысл только в случаях, когда эксплуатация помещения по целевому назначению уже не представляется возможной в силу фактического износа. Данное действие должно быть вызвано неотложной необходимостью, когда арендодатель не спешит исполнять свою обязанность по содержанию имущества. Тогда у арендатора существует реальная возможность провести капитальный ремонт и взыскать сумму расходов на него с арендодателя (постановления ФАС Московского округа от 19.03.2004 № КГ-А40/1522-04 и от 30.08.2006 № КГ-А41/7488-06-П, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 № 19АП-1369/09).
Конечно, о необходимости ремонта арендодатель должен быть уведомлен. Чтобы арендодатель возместил расходы на капитальный ремонт, арендатору необходимо юридически оформлять отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств и отражать их в отчетности своего предприятия. Законодательство не ставит осуществление права арендатора в зависимость от наличия у него технического задания на проведение капитального ремонта, согласования с арендодателем, представления ему проектной документации, извещения о стоимости предстоящих работ.
Арендодатель обязался возместить расходы в случае финансирования работ по капитальному ремонту арендатором. Истец выполнил в арендуемом здании работы по ремонту кровли и системы отопления, замене фундамента; по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды; проектные работы. Все виды работ осуществлялись с ведома арендодателя. С арендодателя была взыскана стоимость выполненного капитального ремонта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу № А13-16031/2005-04).
