Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных подобных нужд. На практике желание установить сервитут часто становится причиной споров и конфликтов. Это и понятно, ведь едва ли кто-то добровольно согласится предоставить право использования своего имущества. Выясним, что необходимо учитывать при установлении сервитута.
Собственники земельных участков и иной недвижимости нередко не имеют самостоятельного прохода к своим объектам. Например, земельный участок может быть со всех сторон окружен другими участками, находящимися в собственности иных лиц, и без использования чужого имущества доступ к своему участку становится попросту невозможным. Для подобных случаев закон допускает возможность установления сервитута – ограниченного вещного права, с помощью которого устраняется проблема доступа к своему имуществу за счет использования чужого. Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а при его отсутствии – по решению суда. На практике установление сервитута зачастую связано с различными спорами и конфликтами, поскольку мало кто соглашается добровольно предоставить право использования своего имущества. Кроме того, спорным оказывается и вопрос о размере платы за сервитут. Рассмотрим, что необходимо учитывать участникам гражданского оборота при установлении сервитута.
Что такое сервитут и для чего он нужен
Сервитут является ограниченным вещным правом, которое обременяет право собственности другого лица. В силу сервитута собственник земельного участка (господствующая вещь) вправе требовать предоставления ему ограниченного права пользования соседними участками для доступа к своему имуществу, а собственники соседних участков обязаны не чинить ему в этом препятствий. Сервитутом также могут обременяться здания, строения, сооружения и иное недвижимое имущество (ст. 277 ГК РФ).
Право требовать установления сервитута есть у собственника господствующей вещи, а также у лиц, которым она предоставлена на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут может устанавливаться для (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ):
- обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- обеспечения водоснабжения и мелиорации;
- обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Установление сервитута является крайней мерой, которая может быть задействована только в исключительном случае, когда другим способом обеспечить доступ собственника к его недвижимости нельзя. Если такая возможность существует (к примеру, черед объездную дорогу), то собственник не вправе требовать установления сервитута.
Между тем из этого правила есть исключение. Оно касается случая, когда иная возможность доступа существует, но ее использование крайне обременительно для собственника и создает ему значительные неудобства. Например, объездная дорога имеет значительно большую протяженность, чем доступ через территорию собственника соседнего участка; дорога является грунтовой, поэтому использовать ее осенью и зимой невозможно (постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 по делу № А72-9246/2011).
Или, например, возможность организации подъезда существует лишь номинально, поскольку влечет необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности пользоваться земельным участком и о невозможности обеспечить его нужды иным образом, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок (постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10 по делу № А53-5239/2009).
Сервитут следует отличать от аренды. Разница в том, что собственник обременяемого сервитутом имущества не утрачивает прав владения и пользования им (п. 2 ст. 274 ГК РФ), в то время как после передачи имущества по договору аренды арендодатель уже не имеет возможности владеть и пользоваться им в течение всего срока действия договора.
Сервитут подлежит государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ как ограниченное вещное право. Он является производным от права собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования) на господствующий участок, т.е. может устанавливаться только при наличии одного из указанных вещных прав. Сервитут переходит одновременно с переходом прав на обремененный им участок, самостоятельным предметом сделок он быть не может (ст. 275 ГК РФ).
Собственники господствующего и соседнего участков могут заключить договор о...
