Возможна ли замена денежной формы депозита на имущество и каким способом это должно быть оформлено (удержание, залог и т.п.)?

Принципиально законодательство допускает возможность обеспечения исполнения обязательств арендатора путем передачи принадлежащего ему имущества арендодателю. Конкретные условия такого способа обеспечения исполнения обязательства могут быть определены по соглашению сторон. Поясним подробнее.

Исполнение обязательств может обеспечиваться не только способами, которые прямо предусмотрены ГК РФ (например, неустойкой, залогом, удержанием имущества должника и т.п.), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Иными словами, закон не запрещает предусмотреть в договоре такой способ обеспечения обязательства, который, хотя прямо и не указан ни в одном нормативном акте, но гражданскому законодательству не противоречит (п. 2, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ). Одним из таких не предусмотренных законом способов обеспечения обязательств является широко распространенный на практике, особенно в арендных отношениях, «депозит» («гарантийный» или «обеспечительный» платеж). Он достаточно удобен в первую очередь для арендодателя, который в случае нарушения обязательства арендатором избавляется от необходимости предпринимать какие-либо дополнительные действия (например, обращаться в суд) для взыскания с контрагента неустойки и убытков и получает возможность удовлетворить свои требования непосредственно из суммы обеспечительного платежа.

Не противоречит закону, в частности, и такой не предусмотренный ГК РФ способ обеспечения обязательства, как передача арендодателю арендатором в случае нарушения им обязательства не денег, а иного имущества. На это прямо указано в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации». Представляется, что стороны договора аренды могут по своему усмотрению модифицировать и этот способ обеспечения обязательства, предусмотрев в договоре, например, что на период его действия определенное имущество арендатора поступает во владение арендодателя и на предусмотренных договором условиях переходит в его собственность в случае нарушения арендатором обязательств по договору. Конкретные условия такого способа обеспечения обязательства стороны должны согласовать письменно (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Разумеется, подобного рода способы обеспечения обязательств не столь удобны для кредитора (арендодателя), поскольку ему в любом случае потребуется определенное время для того, чтобы получить денежный эквивалент имущества, переданного ему арендатором.

В рассматриваемой ситуации принципиально возможно использование и таких способов обеспечения обязательств, которые прямо предусмотрены ГК РФ. Речь идет об удержании (ст. 359-360 ГК РФ) и залоге (ст. 334–358 ГК РФ). При этом нужно понимать, что реализация этих способов (в отличие от «обеспечительного депозита») связана с необходимостью соблюдения определенных предусмотренных законодательством процедур. В частности, распоряжение удерживаемым имуществом возможно только в порядке, предусмотренном для реализации заложенного имущества. При передаче же имущества в залог предмет залога при определенных условиях может перейти в собственность арендодателя, однако, разумеется, заключая договор залога, арендодателю следует оценить ликвидность предмета залога, а также определить, в какой степени (с учетом интересов арендодателя) этот способ обеспечения обязательства может рассматриваться как равноценная замена, например, «обеспечительному платежу».