По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: условие договора купли-продажи недвижимого имущества об оставлении 100% суммы обеспечительного платежа у продавца в случае расторжения договора по причине неуплаты цены сделки покупателем не противоречит законодательству. При этом все же представляется целесообразным прямо указывать в соглашении сторон, что сумма обеспечительного платежа по договору купли-продажи остается у продавца в качестве штрафа за нарушение обязательств со стороны покупателя.
Обоснование позиции
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, такими способами, как неустойка и обеспечительный платеж.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 381.1 ГК РФ предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац второй указанного пункта).
В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п. 1 той же статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это положение применимо и к договору продажи недвижимости (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
По общему правилу при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, при прекращении обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества обеспечительный платеж, обеспечивавший исполнение обязательств покупателю по этому договору, подлежит возврату продавцом. Однако правило п. 2 ст. 381.1 ГК РФ с учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) позволяет сторонам договора купли-продажи договориться об иных последствиях расторжения договора в отношении суммы обеспечительного платежа. В частности, соглашение сторон, которое может быть выражено и в самом договоре купли-продажи, может содержать условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается покупателю, а остается за продавцом. Поскольку стороны связывают оставление обеспечительного платежа за продавцом с неисполнением покупателем обязанностей по договору, послужившим основанием для его расторжения, сумма обеспечительного платежа при таких обстоятельствах фактически приобретает характер договорной неустойки (штрафа). Судебная практика в большинстве случаев признает такое условие правомерным (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 № Ф04-3145/12, ФАС Уральского округа от 14.10.2010 № Ф09-8188/10-С6, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 № 11АП-18488/14, Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 № 09АП-27724/12). При этом судьи отмечают, что подобное условие договора направлено на внесудебное взыскание неустойки, что не противоречит ст. 330 и 421 ГК РФ (постановление ФАС Московского округа от 22.01.2014 № Ф05-17492/13).
Отметим, что судебная практика по вопросу о правомерности удержания суммы обеспечительного платежа в качестве неустойки сформировалась еще до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ (вступил в силу 1 июня 2015 г.), в соответствии с которым в ГК РФ были внесены положения об обеспечительном платеже как способе обеспечения исполнения обязательств, причем выводы судей касались, в основном, правоотношений по договорам аренды. Однако, на наш взгляд, нет никаких оснований не применить ту же правовую позицию и к обязательствам по договору купли-продажи, обеспечиваемым внесением обеспечительного платежа в правоотношениях, возникших после 1 июня 2015 г., так как с этой даты произошло лишь законодательное закрепление указанного способа обеспечения исполнения обязательств, который широко применялся на практике и ранее, что допускалось в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ. Таким образом, стороны могут придать обеспечительному платежу характер неустойки, связав оставление его за собой со стороны продавца с неисполнением покупателем обязательств по договору купли-продажи. Отметим, что это обстоятельство само по себе не лишает покупателя права в случае возникновения спора, разрешаемого в судебном порядке, заявить об уменьшении неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ) и истребовать с продавца соответствующую часть суммы неустойки в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81).
Полагаем, что при решении вопроса о том, является ли оставление продавцом за собой суммы обеспечительного платежа способом уплаты неустойки, суд в спорной ситуации будет исходить из условий договора при их толковании по правилам ст. 431 ГК РФ. При этом, по нашему мнению, правовое значение имеет не столько использование в договоре понятия «неустойка», сколько возможность с учетом условий договора прийти к выводу о том, что, согласовывая упомянутое условие, стороны имели в виду именно взимание с покупателя суммы неустойки (штрафа) за нарушение договорных обязательств. Обратим внимание, что в некоторых случаях суды приходят к выводу о том, что для удержания неустойки из суммы обеспечительного платежа (взноса) стороны прямо и однозначно должны определить в договоре, что обеспечительный платеж является неустойкой (штрафом), которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2010 по делу № А55-23741/2009).
Поэтому представляется целесообразным в ситуациях, подобных рассматриваемой, все же прямо указывать в соглашении сторон, что сумма обеспечительного платежа по договору купли-продажи остается у продавца в качестве штрафа за нарушение обязательств со стороны покупателя.
