1. В первую очередь напомним, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Ни положения ГК РФ, ни иные акты гражданского законодательства не требуют указания в договоре купли-продажи недвижимого имущества цели, ради достижения которой продавец приобретает соответствующий объект недвижимости. Поэтому включать в договор подобные положения не требуется. К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости закон относит, во-первых, условие о конкретном объекте, подлежащем передаче (ст. 554 ГК РФ), во-вторых, о цене передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а в-третьих, – если объектом продажи является жилое помещение – перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Наконец, в силу уже упомянутой ст. 432 ГК РФ к существенным могут относиться и иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
С исполнением взаимных обязательств сторон договора купли-продажи недвижимости такой договор считается прекращенным (п. 1 ст. 408 ГК РФ, см. также п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21, постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.07.2015 № Ф05-8957/15), а новый собственник, в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, вправе по своему усмотрению совершать в отношении приобретенного имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Эти права могут быть ограничены лишь законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В связи с этим даже наличие в договоре продажи недвижимого имущества указания на цель приобретения недвижимости не связывает ее покупателя как будущего собственника в способах, которыми он вправе использовать приобретенный объект и распоряжаться им.
2. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В ряде случаев для определения цены договора законодательство предусматривает необходимость привлечения независимого оценщика. Однако это касается случаев, прямо предусмотренных законом. В частности, в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям). Сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства о необходимости проведения независимой оценки не свидетельствуют.
3. Не требуется в рассматриваемой ситуации и принятия решения об одобрении крупной сделки. Действительно, согласно ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) совершаемые обществом с ограниченной ответственностью (далее также – ООО, общество) крупные сделки должны одобряться общим собранием участников общества. Однако согласно подп. 1 п. 9 этой статьи ее положения о порядке одобрения крупных сделок не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа данного общества (см. постановления Арбитражного суда Московского округа от 07.04.2015 № Ф05-3002/15 по делу № А40-126846/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 № 17АП-3836/15). Поэтому даже в случае формального соответствия договора, заключаемого обществом, состоящим из одного участника, который является и руководителем ООО, критериям крупной сделки такая сделка не требует одобрения.
4. Таким образом, поскольку в рассматриваемой ситуации отсутствует необходимость в проведении независимой оценки и в принятии решения об одобрении крупной сделки, стороны могут заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимости. После государственной регистрации перехода права собственности на него к обществу единственный участник вправе начать процедуру увеличения уставного капитала ООО в соответствии с положениями ст. 18 Закона об ООО.
Согласно п. 1 указанной статьи решение об увеличении уставного капитала общества за счет имущества общества может быть принято только на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год, предшествующий году, в течение которого принято такое решение. При этом сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества (п. 2 той же статьи).
Таким образом, по решению единственного участника (который в рассматриваемой ситуации осуществляет полномочия общего собрания участников), оформляемому в свободной письменной форме с учетом требований ст. 18 Закона об ООО, общество вправе увеличить уставный капитал за счет своего имущества. При этом:
- решение об увеличении уставного капитала должно быть принято на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год, предшествующий году, в течение которого принято такое решение (абз. 2 п. 1 ст. 18 Закона об ООО, подп. «а» п. 9 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 09.12.1999 № 90/14);
- сумма, на которую увеличивается уставный капитал, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества (см. также постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 № 09АП-10120/11).
Изменения размера уставного капитала и номинальной стоимости доли единственного участника должны быть зарегистрированы в установленном порядке в течение месяца со дня принятия решения об увеличении уставного капитала (абз. 2 п. 4 ст. 18 Закона об ООО). Подготовка комплекта документов для регистрации изменений в уставе осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о госрегистрации), в частности с п. 1 ст. 17 этого закона.
Для государственной регистрации изменений, вносимых в устав ООО, а также внесения изменений в сведения об уставном капитале ООО, размере принадлежащей его участнику доли, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в регистрирующий орган (территориальный орган ФНС России) по месту нахождения общества (п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации) необходимо представить следующие документы:
- подписанное руководителем общества заявление по форме № Р13001 (утв. приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@). Подлинность подписи заявителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке за исключением случаев, перечисленных в п. 1.2 ст. 9 Закона о госрегистрации);
- решение единственного участника об увеличении уставного капитала общества и об утверждении вносимых в устав изменений либо устава в новой редакции (п. 4 ст. 12, ст. 18 Закона об ООО);
- изменения, вносимые в устав общества (или устав в новой редакции);
- документ об уплате государственной пошлины. В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за регистрацию изменений в учредительные документы составляет 800 руб.
