Арендатор прекратил использовать арендуемое помещение, оставив в нем имущество. Какие действия в отношении данного имущества вправе предпринять арендодатель?

Вопрос
Арендатор в период действия договора аренды самостоятельно прекратил использование арендуемого помещения, оставив в нем имущество. Договор аренды заключен в рамках предпринимательской деятельности, в данный момент не действует. У арендатора имеется задолженность по арендной плате. Принадлежит ли имущество арендатору, неизвестно. Связаться с арендатором не удается. Обязан ли арендодатель обеспечивать сохранность указанного имущества? Может ли он его утилизировать? Правомерно ли включение в договор условия о приобретении арендодателем права собственности на оставленные арендатором вещи по истечении срока действия договора?
Отвечает

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.

Как разъяснено в п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (см. также постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 № Ф05-7243/15, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.03.2015 № Ф03-681/15, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 № 13АП-1959/16, Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 № 09АП-45371/15, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 № 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (см., например, постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 18.07.2016 № Ф06-10414/16 по делу № А12-18038/2015, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 № 17АП-11798/15).

Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 № Ф03-3098/2009, ФАС Уральского округа от 05.12.2002 № Ф09-2952/02-ГК, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 № 13АП-6717/13, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 № 11АП-2754/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 № 18АП-857/12, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 № 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (см., в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).

Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (см., например, апелляционные определения Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу № 33-6377, суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.12.2013 по делу № 33-5234/2013, Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу № 33-3481).

Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок, распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2016 № Ф07-6042/16 по делу № А52-3735/2015, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 № Ф08-1426/16 по делу № А63-3033/2014, Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2015 № Ф06-623/15 по делу № А65-29901/2014, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.06.2015 № Ф08-3366/15 по делу № А63-3033/2014, Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 № 09АП-31210/12).

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Обязательно ли в деловых письмах указывать , что они подписаны электронной подписью?

Обязательно ли в деловых письмах указывать «Настоящий документ подписан электронной подписью» в соответствии с Федеральным законом от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»?

Можно ли отказать в отгрузке товара по причине того, что срок оплаты счета прошел? Как вернуть деньги клиенту

Организация выставила покупателю счет, в котором указано, что он действует в течение 3 рабочих дней с момента его выставления. Однако клиент оплатил его только через месяц, когда цены на товар уже изменились. Клиент требует отгрузить товар. Можно ли отказать в отгрузке товара на основании того, что срок оплаты счета уже прошел? Как в таком случае вернуть деньги клиенту (нужно ли от него письмо на возврат денежных средств)? В договоре нет указания на то, что счет действует определенное время (отдельного договора, в котором было бы указано наименование и количество товара, между сторонами не заключено). Ссылка на это есть только в счете. Надо ли обязательно указывать это в договоре или указания в счете будет достаточно?

Какой редакцией ст. 395 ГК РФ необходимо пользоваться при расчете ответственности неисполнения денежного обязательства, если оно не исполнялось с 2010 г.?

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Какой редакцией ст. 395 ГК РФ необходимо пользоваться в настоящий момент при расчете ответственности неисполнения денежного обязательства, если оно не исполнялось, начиная с 2010 года по настоящее время?

Имеет ли право новый арендодатель расторгнуть договор, поскольку размер арендной платы не соответствует рыночной цене?

Заключен договор аренды. Сменился арендодатель (владелец). Он планирует расторгнуть договор аренды раньше окончания срока, так как договор является экономически невыгодным для него. По мнению нового арендодателя (владельца), размер арендной платы не соответствует рыночной стоимости арендной платы (меньше в несколько раз). Согласно договору односторонний отказ не допускается. Имеет ли право новый владелец расторгнуть договор?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Вправе ли ООО продать свое имущество по балансовой стоимости?

Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?