В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
В свою очередь, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
По общему правилу, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
На основании приведенных норм в судебной практике сделан вывод о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Следовательно, если собственником продаваемых объектов недвижимости заключались какие-либо договоры, связанные с эксплуатацией такого имущества: поставки электрической и тепловой энергии, водоснабжения, охраны, уборки и т.п., то лицом, ответственным по данным договорам, до государственной регистрации права собственности покупателя на соответствующие объекты является сам продавец, так как другая сторона в таких договорах не является участником договора купли-продажи имущества и для нее изменения, связанные с переходом статуса законного владельца такого имущества, вступают в силу только после государственной регистрации права на него. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 № 17АП-9450/16, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 № 18АП-9466/14, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 № 07АП-6598/14).
Аналогичный вывод можно сделать и в отношении права покупателя получать платежи по договорам аренды от арендаторов помещений, расположенных в приобретенных им объектах недвижимости.
Дело в том, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник имущества, в силу положений ст. 382, 387, 392.2 и 392.3 ГК РФ, заменяет собой арендодателя в уже действующем договоре аренды.
Однако для арендатора как для третьего лица, не участвовавшего в договоре купли-продажи арендуемого им имущества (части этого имущества), факт перехода права собственности на имущество будет очевиден только после государственной регистрации права собственности на указанное имущество за покупателем. До этого момента стороной в таком договоре для арендатора является продавец имущества, надлежащим исполнением договора аренды будет внесение арендных платежей именно продавцу. Следует отметить, что к таким же выводам приходит и судебная практика (см. определение КС РФ от 21.10.2008 № 800-О-О).
Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность нести расходы, связанные с содержанием продаваемого недвижимого имущества, а также право получать арендную плату с арендаторов такого имущества возникают у покупателя по договору купли-продажи недвижимости с момента государственной регистрации прав на нее.
Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться
Обязательно ли в деловых письмах указывать «Настоящий документ подписан электронной подписью» в соответствии с Федеральным законом от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»?
Организация выставила покупателю счет, в котором указано, что он действует в течение 3 рабочих дней с момента его выставления. Однако клиент оплатил его только через месяц, когда цены на товар уже изменились. Клиент требует отгрузить товар. Можно ли отказать в отгрузке товара на основании того, что срок оплаты счета уже прошел? Как в таком случае вернуть деньги клиенту (нужно ли от него письмо на возврат денежных средств)? В договоре нет указания на то, что счет действует определенное время (отдельного договора, в котором было бы указано наименование и количество товара, между сторонами не заключено). Ссылка на это есть только в счете. Надо ли обязательно указывать это в договоре или указания в счете будет достаточно?
Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Какой редакцией ст. 395 ГК РФ необходимо пользоваться в настоящий момент при расчете ответственности неисполнения денежного обязательства, если оно не исполнялось, начиная с 2010 года по настоящее время?
Заключен договор аренды. Сменился арендодатель (владелец). Он планирует расторгнуть договор аренды раньше окончания срока, так как договор является экономически невыгодным для него. По мнению нового арендодателя (владельца), размер арендной платы не соответствует рыночной стоимости арендной платы (меньше в несколько раз). Согласно договору односторонний отказ не допускается. Имеет ли право новый владелец расторгнуть договор?
Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?
В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?
В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?
Возможны ли претензии со стороны налоговых органов при продаже одним ООО другому недвижимого имущества по балансовой стоимости, отличающейся от рыночной?
Раздел не найден.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
