Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: указанный в вопросе договор аренды продолжает действовать на прежних условиях. Вносить в него изменения или «перезаключать» его не требуется.
Обоснование вывода
Договор является одним из оснований возникновения обязательств (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Такого основания для прекращения обязательств, возникших из договора аренды, как регистрация физического лица, являющегося стороной договора, в качестве ИП, законодательство не предусматривает. Изменение договора по общему правилу допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). При определенных обстоятельствах допускается изменение договора по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) или в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым государственная регистрация одной из сторон договора (в том числе договора аренды) в качестве ИП требует внесения в договор изменений.
Гражданский кодекс РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановления КС РФ от 17.12.1996 № 20-П, Арбитражного суда Поволжского округа от 23.08.2016 № Ф06-11194/16). Регистрация физического лица в качестве ИП не влечет обособления части имущества этого лица, поскольку факт государственной регистрации в качестве ИП не приводит к возникновению нового субъекта с обособленным имуществом. Таким субъектом остается одно и то же физическое лицо. Указанная регистрация осуществляется исключительно в публичных интересах с целью подтверждения права физического лица на осуществление предпринимательской деятельности. Таким образом, факт приобретения физическим лицом – арендодателем статуса ИП после заключения договора аренды не приводит ни к замене стороны по договору, ни к прекращению или изменению прав и обязанностей, ранее возникших у арендодателя из договора аренды (см. также § 1 главы 24 ГК РФ). Соответствующий договор и после государственной регистрации арендодателя в качестве ИП продолжает действовать на прежних условиях. Разумеется, по соглашению сторон в него могут быть внесены изменения. Однако сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства о такой необходимости не свидетельствуют.
О регистрации в качестве ИП арендодателю достаточно письменно уведомить арендатора, приложив к уведомлению документ, подтверждающий факт такой регистрации (форма № Р60009 (утв. приказом ФНС России от 12.09.2016 № ММВ‑7-14/481@)). В уведомлении целесообразно указать также реквизиты ИП (в частности, банковские). Вносить изменения в договор аренды в связи с изменением платежных реквизитов также не требуется.
