Top.Mail.Ru

Нужно ли вносить изменения в зарегистрированный договор аренды, если одна из сторон – физическое лицо станет ИП?

Вопрос
Физическое лицо (собственник) сдало ООО помещение по договору аренды сроком на пять лет с государственной регистрацией договора. Если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП, то необходимо ли перезаключать договор или вносить изменения?
Отвечает

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: указанный в вопросе договор аренды продолжает действовать на прежних условиях. Вносить в него изменения или «перезаключать» его не требуется.

Обоснование вывода

Договор является одним из оснований возникновения обязательств (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Такого основания для прекращения обязательств, возникших из договора аренды, как регистрация физического лица, являющегося стороной договора, в качестве ИП, законодательство не предусматривает. Изменение договора по общему правилу допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). При определенных обстоятельствах допускается изменение договора по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) или в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым государственная регистрация одной из сторон договора (в том числе договора аренды) в качестве ИП требует внесения в договор изменений.

Гражданский кодекс РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановления КС РФ от 17.12.1996 № 20-П, Арбитражного суда Поволжского округа от 23.08.2016 № Ф06-11194/16). Регистрация физического лица в качестве ИП не влечет обособления части имущества этого лица, поскольку факт государственной регистрации в качестве ИП не приводит к возникновению нового субъекта с обособленным имуществом. Таким субъектом остается одно и то же физическое лицо. Указанная регистрация осуществляется исключительно в публичных интересах с целью подтверждения права физического лица на осуществление предпринимательской деятельности. Таким образом, факт приобретения физическим лицом – арендодателем статуса ИП после заключения договора аренды не приводит ни к замене стороны по договору, ни к прекращению или изменению прав и обязанностей, ранее возникших у арендодателя из договора аренды (см. также § 1 главы 24 ГК РФ). Соответствующий договор и после государственной регистрации арендодателя в качестве ИП продолжает действовать на прежних условиях. Разумеется, по соглашению сторон в него могут быть внесены изменения. Однако сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства о такой необходимости не свидетельствуют.

О регистрации в качестве ИП арендодателю достаточно письменно уведомить арендатора, приложив к уведомлению документ, подтверждающий факт такой регистрации (форма № Р60009 (утв. приказом ФНС России от 12.09.2016 № ММВ‑7-14/481@)). В уведомлении целесообразно указать также реквизиты ИП (в частности, банковские). Вносить изменения в договор аренды в связи с изменением платежных реквизитов также не требуется.

Оценить вопрос
s
В избранное
Внимание!
МАХ скидка - только в августе. Ловите ее!

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 2

Бухгалтер
16.07.2020, 23:05

По Гражданскому кодексу для сторон договора возможно ничего и не меняется, а вот по Налоговому кодексу все меняется. Для арендодателя - физического лица арендатор является налоговым агентом и удерживает 13% НДФЛ при выплате арендной платы. Если арендодатель - ИП, то арендатор выплачивает арендную плату в полном размере без удержания НДФЛ. Поэтому в целях правильного налогообложения необходимо дополнительным соглашением регистрировать факт изменения статуса арендодателя. Бухгалтеры предпочитают расторгнуть договор с физиком и заключить новый договор с ИП, чтобы не иметь претензий от налоговых органов.

Анонимный гость
20.07.2020, 12:46 Бухгалтер

Здравствуйте!
Благодарю за Ваше дополнение по смежному вопросу!

Рекомендовано для вас

Доверенность без указания срока действия

Можно ли выдать доверенность на представление интересов юридического лица в различных инстанциях без указания срока ее действия?

О перемещении основных средств

Нужно ли принимать общим собранием участников ООО решение о перемещении основных средств с баланса на забаланс на общую сумму 5 млн руб.?

Нужно ли регистрировать допсоглашение к основному договору?

Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?

Как оформлять лист согласования ЛНА?

В соответствии с п. 4.7 Примерной инструкции по делопроизводству в государственных организациях (утв. приказом Росархива от 11.04.2018 № 44): «Оформление результатов согласования ЛНА и распорядительных документов осуществляется в виде виз, проставляемых заинтересованными лицами на последнем листе проекта документа (на его лицевой или оборотной стороне) или на отдельном листе согласования, являющемся неотъемлемой частью документа». У меня вопрос – ​что значит «неотъемлемой частью документа»: — лист согласования может быть оформлен на отдельном листе (распечатан из системы электронного документооборота) и храниться вместе с ЛНА? — или лист согласования должен быть включен в состав ЛНА (например, как последний лист ЛНА), т. е. пронумерован, как и все листы ЛНА и приложения к нему?

Нужно ли регистрировать допсоглашение к основному договору?

Необходима ли регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости, зарегистрированному в установленном законом порядке? Считается ли незарегистрированное дополнительное соглашение действующим и подлежащим исполнению?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?