Нужно ли вносить изменения в зарегистрированный договор аренды, если одна из сторон – физическое лицо станет ИП?

Вопрос
Физическое лицо (собственник) сдало ООО помещение по договору аренды сроком на пять лет с государственной регистрацией договора. Если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП, то необходимо ли перезаключать договор или вносить изменения?
Отвечает

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: указанный в вопросе договор аренды продолжает действовать на прежних условиях. Вносить в него изменения или «перезаключать» его не требуется.

Обоснование вывода

Договор является одним из оснований возникновения обязательств (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Такого основания для прекращения обязательств, возникших из договора аренды, как регистрация физического лица, являющегося стороной договора, в качестве ИП, законодательство не предусматривает. Изменение договора по общему правилу допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). При определенных обстоятельствах допускается изменение договора по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) или в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым государственная регистрация одной из сторон договора (в том числе договора аренды) в качестве ИП требует внесения в договор изменений.

Гражданский кодекс РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановления КС РФ от 17.12.1996 № 20-П, Арбитражного суда Поволжского округа от 23.08.2016 № Ф06-11194/16). Регистрация физического лица в качестве ИП не влечет обособления части имущества этого лица, поскольку факт государственной регистрации в качестве ИП не приводит к возникновению нового субъекта с обособленным имуществом. Таким субъектом остается одно и то же физическое лицо. Указанная регистрация осуществляется исключительно в публичных интересах с целью подтверждения права физического лица на осуществление предпринимательской деятельности. Таким образом, факт приобретения физическим лицом – арендодателем статуса ИП после заключения договора аренды не приводит ни к замене стороны по договору, ни к прекращению или изменению прав и обязанностей, ранее возникших у арендодателя из договора аренды (см. также § 1 главы 24 ГК РФ). Соответствующий договор и после государственной регистрации арендодателя в качестве ИП продолжает действовать на прежних условиях. Разумеется, по соглашению сторон в него могут быть внесены изменения. Однако сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства о такой необходимости не свидетельствуют.

О регистрации в качестве ИП арендодателю достаточно письменно уведомить арендатора, приложив к уведомлению документ, подтверждающий факт такой регистрации (форма № Р60009 (утв. приказом ФНС России от 12.09.2016 № ММВ‑7-14/481@)). В уведомлении целесообразно указать также реквизиты ИП (в частности, банковские). Вносить изменения в договор аренды в связи с изменением платежных реквизитов также не требуется.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 2

Бухгалтер
16.07.2020, 23:05

По Гражданскому кодексу для сторон договора возможно ничего и не меняется, а вот по Налоговому кодексу все меняется. Для арендодателя - физического лица арендатор является налоговым агентом и удерживает 13% НДФЛ при выплате арендной платы. Если арендодатель - ИП, то арендатор выплачивает арендную плату в полном размере без удержания НДФЛ. Поэтому в целях правильного налогообложения необходимо дополнительным соглашением регистрировать факт изменения статуса арендодателя. Бухгалтеры предпочитают расторгнуть договор с физиком и заключить новый договор с ИП, чтобы не иметь претензий от налоговых органов.

Анонимный гость
20.07.2020, 12:46 Бухгалтер

Здравствуйте!
Благодарю за Ваше дополнение по смежному вопросу!

Рекомендовано для вас

Планируется заключение крупной сделки между ООО, в которых один директор. Вправе ли он принимать участие в голосовании?

Сделка заключается между двумя обществами, в которых один директор. Полномочия по одобрению сделок принадлежат совету директоров. Если гендир ООО одновременно является членом совета директоров, может ли он принимать участие в голосовании по вопросам заключения сделки с заинтересованностью, которая является еще и крупной сделкой?

Вправе ли продавец товара требовать от покупателя оплату расходов на проведение проверки качества?

Вправе ли продавец товара требовать от покупателя оплату расходов на проведение проверки качества, если потребитель заявил недостаток товара. Однако в результате проверки качества недостаток не был установлен или было установлено, что он возник в связи с обстоятельствами, за которые продавец не отвечает (результаты проверки покупателем не оспариваются)? Какова позиция ВС РФ или других судов общей юрисдикции по данному вопросу?

О периодичности выплаты дивидендов АО

Можно ли выплачивать дивиденды в АО частично в несколько этапов?

В какой срок ООО обязано уведомить о проведенном зачете?

ООО «А» провело зачет однородных требований ООО «Б». В какой срок ООО «А» обязано уведомить ООО «Б» о проведенном зачете? Можно ли сделать это через год?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?

Договор аренды помещений подписан 14.06.2016, срок передачи помещений – 01.08.2016, срок действия – по 30.06.2017. С какого момента договор считается действующим – с момента заключения (14.06.2016) или с момента передачи помещений по акту приема-передачи (01.08.2016)?