Top.Mail.Ru

По документам покупатель квартиры оплатил ее стоимость продавцу, право собственности зарегистрировано на покупателя. Но фактически продавец оплату не получил, вправе ли он ее потребовать?

Вопрос
Юридическое лицо 1 (продавец) продал юридическому лицу 2 (покупатель) объект недвижимости – ​квартиру. Согласно договору купли-продажи продавец продал, а покупатель принял квартиру стоимостью 2 485 000 руб. Договором предусмотрено, что покупатель произвел полный расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи. Данный договор был подписан сторонами и сдан в Росреестр на регистрацию. Между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. Право собственности на покупателя зарегистрировано. Однако в течение более года оплата не поступила на расчетный счет продавца. Вправе ли в приведенной ситуации продавец недвижимости требовать уплаты задолженности?
Отвечает

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: продавец вправе как требовать оплаты недвижимости, так и принять меры для расторжения договора.

Обоснование позиции

В силу п. 1 и 5 ст. 454, 549, 555 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю в собственность какое-либо недвижимое имущество, в том числе квартиру, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как указано в п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в приведенной ситуации продавец независимо от факта регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Также учитывая, что неоплата покупателем проданного ему имущества является существенным нарушением условий договора, покупатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке и потребовать возврата переданного покупателю имущества (см. также п. 3 ст. 488 ГК РФ). Как указано в упомянутом п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (см. также постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 № 14АП-4791/17, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 № 17АП-6114/17, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 № 20АП-7789/14). При этом само по себе наличие в договоре условия о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, не влияет на реализацию покупателем указанных прав и не является безусловным доказательством оплаты товара (см. постановления Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2016 № Ф09-4460/15, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 12АП-4226/18). Суд вправе обязать ответчика представить доказательства оплаты недвижимости (см., например, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2016 № 14АП-785/16 и от 14.12.2015 № 14АП-8272/15, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 № 19АП-1190/14).

Однако, несмотря на принципиальную возможность предъявления покупателем указанных выше требований, перспектива их рассмотрения судом (равно как и вероятность исполнения соответствующего положительного судебного акта) зависит от конкретных обстоятельств и не может быть оценена в рамках данной консультации.

Оценить вопрос
s
В избранное
Внимание!
20% скидки на 2 полугодие 2021 г. на электронную версию журнала только в мае + 10% по промокоду на любой тип подписки (бумажная, электронная, комплект с доступом к базе знаний) = скидка от 30%

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Кто может требовать носить маску в общественных местах

В нашем регионе издан указ губернатора о ношении в общественных местах и общественном транспорте масок и респираторов. На основании этого охранники в торговом центре требуют, чтобы посетители были в масках. У меня сомнения по поводу полномочий охранников. Могут ли они, а также кондукторы, продавцы и пр. требовать от граждан надеть маску. Я запуталась. Помогите распутаться.

Может ли лицо, которое не являлось участником ООО на момент принятия решения о смене гендира, его обжаловать?

Может ли лицо, которое не являлось участником ООО на момент принятия решения о смене генерального директора, его обжаловать (договор купли-продажи доли нотариально удостоверен, но сведения о новом участнике в ЕГРЮЛ не внесены)? Добавим, что на дату спорного собрания один из участников ООО, обладающий 50% долей в уставном капитале общества, находился за границей, а протокол общего собрания был сфальсифицирован вторым участником.

Договор аренды истек - что дальше?

Если по окончании срока действия договора аренды (11 мес.) арендатор продолжает арендовать помещение и не вернул его по акту приема-передачи, то будут ли применяться все условия завершенного договора аренды и далее, или только сохраняется обязанность по уплате арендной платы?

Если в договоре аренды установлено условие об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ

В 2020 году был заключен договор аренды, действие которого распространено на 2018–2019 годы. В договоре прописана арендная плата. Арендные платежи за фактическое пользование были уплачены в срок, предусмотренный в нем. В документе также указано, что вместе с арендной платой за фактическое пользование арендатор уплачивает проценты по ст. 395 ГК РФ за период 2018–2019 годов. Законно ли это? Можно ли признать данный пункт недействительным?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Будет ли прерываться течение срока исковой давности в случае подачи заявления о выдаче судебного приказа и последующего вынесения определения об отмене выданного судебного приказа?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?

Договор аренды помещений подписан 14.06.2016, срок передачи помещений – 01.08.2016, срок действия – по 30.06.2017. С какого момента договор считается действующим – с момента заключения (14.06.2016) или с момента передачи помещений по акту приема-передачи (01.08.2016)?