Какие налоговые последствия могут возникнуть при продаже земельного участка ниже кадастровой стоимости

Вопрос
Организация применяет общую систему налогообложения. Физическое лицо продает земельный участок, приобретенный в 2017 г., организации, в которой является генеральным директором, ниже кадастровой стоимости. Рыночную стоимость не оценивали. Какие налоговые последствия могут возникнуть у физического лица и у организации в связи с этой сделкой?
Отвечает

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: если стоимость участка, указанная в договоре купли-продажи, менее расчетной величины, определенной как произведение кадастровой стоимости участка и коэффициента 0,7, то для исчисления НДФЛ необходимо брать доход в размере указанной расчетной величины. При этом физическое лицо имеет право уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этого участка или получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

У организации при приобретении земельного участка облагаемых налогом на прибыль доходов не возникает.

Оснований для доначисления налогов налоговым органом по рассматриваемой сделке мы не видим.

НДФЛ

Доход, полученный физическим лицом – налоговым резидентом РФ, от реализации земельного участка, находящегося в РФ, принадлежавшего этому физическому лицу на праве собственности, подлежит налогообложению НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Порядок налогообложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (в том числе земельных участков (п. 1 ст. 130 ГК РФ)), приобретенной в собственность после 1 января 2016 г., определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382‑ФЗ), и зависит от срока нахождения этого имущества в собственности и от его кадастровой стоимости.

Если срок владения объектом недвижимого имущества на момент продажи равен или превышает установленный минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, доходы, получаемые налогоплательщиком от его продажи, освобождаются от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Поскольку в рассматриваемой ситуации продажа участка планируется до истечения минимального срока владения (п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ), полученный доход не освобождается от налогообложения НДФЛ. В этом случае у продавца – физического лица возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ исходя из суммы, полученной от продажи участка (подп. 2 п. 1, п. 2 и 4 ст. 228, п. 1 ст. 225 НК РФ). Полученный доход необходимо задекларировать, представив по месту жительства декларацию по форме № 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2019 г. (п. 3 ст. 228, п. 1, 2 ст. 229 НК РФ). Доход от продажи земельного участка облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Российская организация – покупатель земельного участка налоговым агентом в данном случае не является (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина России от 29.12.2016 № 03-04-09/79322).

Отметим, что в силу положений ст. 421 ГК РФ стороны договора вправе установить любую цену по сделке, в том числе ниже кадастровой стоимости. В то же время при определении налоговой базы по НДФЛ от продажи земельного участка, приобретенного в собственность после 1 января 2016 г., необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, согласно которому стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, необходимо сравнить с расчетной величиной, определяемой как произведение кадастровой стоимости участка на понижающий коэффициент 0,7. И если полученный от продажи доход меньше, чем определенная таким образом расчетная величина, то в целях налогообложения НДФЛ доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации стоимость участка, указанная в договоре купли-продажи, менее вышеуказанной расчетной величины (кадастровая стоимость × 0,7), то для исчисления НДФЛ необходимо брать указанную расчетную величину.

В рассматриваемой ситуации налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такой налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельного участка, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 30.05.2018 № 03-04-05/36685).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением земельного участка (письмо Минфина России от 22.11.2017 № 03-04-05/77103).

Для получения имущественного вычета необходимо представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ). В данном случае вместе с декларированием дохода от продажи земельного участка можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Исчисленную сумму налога необходимо будет уплатить по месту жительства не позднее 15.07.2019 (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Налог на прибыль

Приобретая по договору купли-продажи земельный участок, организация не получает доходов от реализации (ст. 249, п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку земельный участок передается организации не бесплатно, то дохода в виде безвозмездно полученного имущества у организации также не возникает (п. 2 ст. 248, п. 8 ст. 250 НК РФ).

В то же время перечень внереализационных доходов, установленный ст. 250 НК РФ, является открытым (письмо Минфина России от 08.08.2013 № 03-03-06/4/32160).

В связи с этим необходимо учитывать, что в соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии, в частности, с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ). Соответственно, возможность учета экономической выгоды и порядок ее оценки в качестве объекта обложения тем или иным налогом должны регулироваться соответствующими главами НК РФ.

В отличие от норм главы 23 НК РФ (п. 1 ст. 210, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 212 НК РФ), нормы главы 25 НК РФ не рассматривают материальную выгоду, полученную от приобретения товаров (работ, услуг) у лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, как доход, облагаемый налогом на прибыль организаций (порядок определения такой выгоды и ее оценки в главе 25 НК РФ не установлен). Косвенным образом правомерность такого подхода подтверждается выводами, представленными в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.08.2004 № 3009/04, а также в письмах Минфина России от 23.03.2017 № 03-03-РЗ/16846, от 09.02.2015 № 03-03-06/1/5149, от 11.05.2012 № 03-03-06/1/239.

С учетом изложенного мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации у организации не возникает доходов, облагаемых налогом на прибыль при приобретении участка.

Расходы на приобретение земельного участка могут быть учтены организацией только при реализации этого участка либо в качестве товара, либо в качестве прочего имущества (п. 2 ст. 256, подп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

НДС

Поскольку физическое лицо плательщиком НДС не признается, то НДС оно не начисляет и счет-фактуру не выставляет (ст. 143 НК РФ). Кроме того, в силу подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения НДС. Поэтому организация при совершении покупки земельного участка к вычету НДС не принимает.

Имущественные налоги

В отношении земельного участка налог на имущество не уплачивается (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ). Земельный же налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка, а не из его балансовой стоимости (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389, ст. 390 НК РФ).

Влияние взаимозависимости на налогообложение

В рассматриваемой ситуации сделка проводится между организацией и ее руководителем, следовательно, продажа земельного участка признается сделкой между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ (подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Пункт 3 ст. 105.3 НК РФ предусматривает, что при определении налоговой базы с учетом цены товара, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если, в частности, ФНС России (не территориальными налоговыми органами (п. 1 ст. 30 НК РФ)) не доказано обратное.

Из п. 1 ст. 105.17 НК РФ следует, что контроль соответствия цен и проверка полноты и правильности исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами проводится ФНС России только в отношении контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами в рамках специальных проверок.

Поскольку в рассматриваемой ситуации сделки по реализации земельного участка заключаются между российской организацией и физическим лицом, являющимися налоговыми резидентами РФ, то такие сделки могут признаваться контролируемыми при наличии одного из обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 105.14 НК РФ.

Подпункт 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ в данном случае не применяется, так как физические лица не являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций и, соответственно, не имеют статуса освобожденных от обязанности уплачивать этот налог (письма Минфина России от 01.06.2015 № 03-01-18/31603, от 16.09.2013 № 03-01-18/38106). Кроме того, как мы поняли, в рассматриваемой ситуации не имеют места и обстоятельства, указанные в подп. 2–3, 5–9 п. 2 ст. 105.14 НК РФ.

Поэтому данная сделка может быть признана контролируемой только на основании подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ, то есть в случае, если сумма доходов по сделкам (сумма цен сделок) между организацией и директором за 2018 г. превысит 1 млрд руб. Кроме того, вне зависимости от того, удовлетворяют ли сделки условиям, предусмотренным п. 1–3 ст. 105.14 НК РФ, не признаются контролируемыми сделки, сторонами которых являются лица, удовлетворяющие одновременно требованиям, перечисленным в подп. 2 п. 4 ст. 105.14 НК РФ.

В то же время специалисты Минфина и ФНС России не оставляют попыток контролировать применяемые налогоплательщиками цены и по тем сделкам, которые не являются контролируемыми. Согласно их позиции, положения НК РФ лишь разграничивают полномочия в части налогового контроля цен в сделках по уровням системы налоговых органов:

  • проверка соответствия цен в контролируемых сделках в силу положений п. 1 ст. 105.17 НК РФ осуществляется непосредственно ФНС России;
  • проверка цен в сделках между взаимозависимыми лицами, которые не признаются контролируемыми в соответствии со ст. 105.14 НК РФ, может проводиться территориальными налоговыми органами в ходе камеральной или выездной налоговой проверки. Положения абз. 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ предусматривают запрет на осуществление проверок цен в ходе камеральных и выездных налоговых проверок только в отношении контролируемых сделок. Соответствующие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 19.06.2015 № 03-01-18/35527, от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, от 26.12.2012 № 03-02-07/1-316 и ФНС России от 16.09.2014 № ЕД-4-2/18674@.

При этом, как следует из приведенных писем, контроль может быть проведен в отношении тех сделок, в которых исчисление налоговой базы осуществляется на основании положений отдельных статей части второй НК РФ исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (см. также п. 1.3.4 «Контроль соответствия цен рыночным» письма ФНС России от 25.07.2013 № АС-4-2/13622@).

В то же время при продаже недвижимости физическим лицом налоговая база по НДФЛ сопоставляется не с рыночной ценой (ст. 105.3 НК РФ), а с кадастровой. Сам механизм исчисления налогооблагаемого дохода, установленный п. 5 ст. 217.1 НК РФ, уже не позволяет манипулировать ценой сделки в целях получения налоговой выгоды. Поэтому мы не видим оснований для доначисления физическому лицу НДФЛ по указанной сделке.

Организация же в данном случае не получает облагаемых налогом на прибыль доходов и не исчисляет НДС, а будет в целях налогообложения учитывать фактические расходы на приобретение земельного участка, в сумме меньшей, чем его кадастровая стоимость.

Учитывая изложенное выше, мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации взаимозависимость сторон сделки, цена которой ниже кадастровой стоимости, не приводит к необходимости корректировки доходов организации в контексте требований п. 1 ст. 105.3 НК РФ.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Может ли поставщик взыскать с покупателя транспортные расходы на доставку товара, который покупатель не выкупил

Между поставщиком и покупателем был заключен договор поставки товара на условиях самовывоза. Покупатель должен оплатить товар после получения уведомления о готовности товара к отгрузке, но до получения товара. Поставщик заблаговременно закупил товар у иного продавца и понес при этом транспортные расходы. Покупатель не производит оплату в течение длительного времени, то есть, по существу, отказывается от исполнения договора. Может ли поставщик взыскать с покупателя убытки в виде транспортных расходов до своего склада и обратно (на склад первоначального продавца)?

Ретробонус свыше 5% для покупателя-организации общественного питания

Может ли поставщик алкогольной продукции (пива) выплатить покупателю премию (ретробонус) свыше 5% (например, 15%), если покупатель является организацией общественного питания (кафе, ресторан) и не является торговой сетью?

Юрлица заключили договор купли-продажи здания (в рассрочку). Переход права собственности зарегистрирован, но продавец отказывается подписать акт. Может ли покупатель теперь отказаться от исполнения договора

Между юридическими лицами заключен договор купли-продажи здания с условием о рассрочке. Переход права собственности зарегистрирован (также зарегистрирована ипотека). Здание по договору передается через месяц после регистрации перехода права и пока не передано. Уплачена треть цены. Продавец по истечении месяца отказывается передать имущество и подписать акт. Вправе ли покупатель отказаться от исполнения договора?

Как учредителю ООО (находится в СИЗО) лучше передать свою долю в ООО другому физическому лицу

Учредитель ООО (физическое лицо, 70%) находится в СИЗО. Им было принято решение о переуступке или продаже доли в ООО другому физическому лицу. Как это лучше сделать: путем переуступки или продажи? Есть ли другой вариант? Как в данном случае (заключение в СИЗО) будет происходить процедура?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Будет ли прерываться течение срока исковой давности в случае подачи заявления о выдаче судебного приказа и последующего вынесения определения об отмене выданного судебного приказа?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Инвентаризация в отсутствие материально ответственного лица.

Материально ответственное лицо находится на длительном стационарном лечении, в связи с чем требуется назначить новое материально ответственное лицо. Имеет ли право директор провести инвентаризацию в отсутствие материально ответственного лица, назначив для этого комиссию?