Как расторгнуть договор аренды, если он предусматривает расторжение только по взаимному согласию

Вопрос
Организация заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом. Согласно заключенному договору срок договора аренды 11 месяцев, но вместе с тем в договоре имеется пункт, что при условии, если ни одна из сторон не заявит, что договор расторгается, то он считается пролонгированным на такой срок. Также в договоре указано, что расторгнуть договор возможно только по взаимному согласию. Как его расторгнуть? Имеет ли он силу, если в нем имеются противоречия по срокам: 11 месяцев и пролонгация на такой же срок в случае, если ни одна из сторон не выразила решение расторгнуть договор?
Отвечает

В описанной ситуации договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом по инициативе одной из сторон. Кроме того, договор может быть прекращен с истечением срока, на который он заключен, если одна из сторон в предусмотренном договором порядке не заявит о нежелании пролонгировать его на новый срок.

Поясним. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на 11 месяцев, государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Поэтому, если первоначальный договор аренды заключен на срок менее года, то при его пролонгации нет необходимости в государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Иными словами, при автоматической пролонгации договора срок нового договора не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении его срока при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т.е. срок договора продлевается автоматически). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений. Достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора. В этом случае договор аренды считается заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 № 13АП-15292/13).

Таким образом, сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о наличии в договоре каких-либо противоречий относительно сроков, о недействительности или незаключенности договора.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не указано в ГК РФ, других законах или договоре (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, законом и договором при определенных обстоятельствах может быть предусмотрено право на односторонний (внесудебный) отказ от исполнения договора. Если договор аренды заключен на определенный срок, то односторонний отказ от его исполнения возможен только в случаях, предусмотренных договором. Если такие случаи упомянутым в вопросе договором не предусмотрены, он может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом по требованию одной из сторон. В последнем случае необходимо будет доказать наличие правовых оснований для расторжения договора. Ими может быть, в частности, существенное нарушение договора другой стороной (см. п. 2 ст. 450, ст. 619, 620 ГК РФ) или существенное изменение обстоятельств. Оценить перспективу удовлетворения судом требования о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств мы не можем.

В заключение отметим, что ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрены специальные правила, направленные на защиту арендаторов недвижимости в условиях режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Во-первых, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

Во-вторых, арендатор по вышеуказанным договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Из-за банка арендодатель не получил перечисленную ему арендную плату. Как вернуть средства

По договору аренды недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя 9 июня была дважды перечислена сумма арендной платы. Позже выяснилось, что у банка 3 июля этого же года была отозвана лицензия. Деньги арендодатель не получил. Арендодатель не предпринимал соответствующих мер по своевременному уведомлению арендатора о неплатежеспособности банка. Каким способом можно вернуть уплаченную сумму? Можно ли ее взыскать с арендодателя?

О возможности сдачи в аренду государственного имущества, закрепленного за казенным учреждением на праве оперативного управления

Возможно ли заключение договора аренды движимого государственного имущества (оборудования), закрепленного за казенным учреждением на праве оперативного управления, с условием интервального использования (например, арендатор пользуется оборудованием только два дня в неделю, остальное время оборудованием пользуется собственник)?

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?

Договор аренды - отчет о товарообороте

Арендодатель включил в договор условие о предоставлении арендатором отчета о товарообороте. При этом размер арендной платы не зависит от товарооборота. Законно ли условие договора?

Из-за банка арендодатель не получил перечисленную ему арендную плату. Как вернуть средства

По договору аренды недвижимого имущества на расчетный счет арендодателя 9 июня была дважды перечислена сумма арендной платы. Позже выяснилось, что у банка 3 июля этого же года была отозвана лицензия. Деньги арендодатель не получил. Арендодатель не предпринимал соответствующих мер по своевременному уведомлению арендатора о неплатежеспособности банка. Каким способом можно вернуть уплаченную сумму? Можно ли ее взыскать с арендодателя?

Нужно ли заключать соглашение о расторжении при одностороннем расторжении договора во внесудебном порядке

Согласно условиям договора договор может быть прекращен досрочно по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, установленным действующим законодательством РФ. Сторона обязана уведомить о таком расторжении за один месяц. Уведомление направлено. Необходимо ли заключать соглашение о расторжении в случае одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке?

О необходимости арендатора заключать отдельно от арендодателя договор на вывоз мусора

ООО является собственником помещений, которые сдаются в аренду. В адрес одного из арендаторов поступило уведомление о совершении им административного правонарушения (о необходимости заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами). ООО заключило договор с ИП на вывоз мусора. Должны ли арендаторы заключать отдельные договоры на вывоз мусора?

Как коронавирус повлиял на договорные обязательства

Распространение коронавирусной инфекции в России в марте-апреле текущего года породило введение властями ограничительных мер, активно повлиявших на компании: ограничение перелетов, запрет массовых зрелищных мероприятий, введение режима самоизоляции и т. д. Каждый бизнес в подобных реалиях сталкивается с рядом актуальных вопросов: является ли коронавирус форс-мажором, который позволяет не исполнять договоры с контрагентами без угрозы применения штрафных санкций? Какие оперативные действия необходимо предпринять во взаимоотношениях с контрагентами, чтобы не столкнуться с негативными последствиями?