Прекращение государственной регистрации арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя никак не влияет на договор аренды. Договор продолжает действовать, как и возникшие из него и закона права и обязанности сторон, арендодателем продолжает оставаться то же физическое лицо. Условия договора (в том числе о сроке и порядке оплаты) могут быть изменены по соглашению сторон. Если договором не предусмотрено право арендатора на отказ от его исполнения, расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда.
Согласно ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. В силу ст. 18 ГК РФ граждане могут, в частности, заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах. Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (п. 1 ст. 19 ГК РФ).
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП, за исключением случаев, когда в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Основным гражданско-правовым последствием осуществления гражданином предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП является отсутствие у него права ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 ГК РФ). Кроме того, осуществление гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП может явиться основанием для привлечения его к административной ответственности (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). Однако на отношения сторон по упомянутому в вопросе договору утрата арендодателем статуса ИП не влияет.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Так, например, обязательство юридического лица может быть прекращено его ликвидацией (ст. 419 ГК РФ). В свою очередь, одним из последствий государственной регистрации физического лица в качестве ИП является то, что к предпринимательской деятельности такого лица применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). Однако ни ГК РФ, ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрено такого основания прекращения обязательств, возникших у сторон из договора (в том числе из договора аренды), как утрата арендодателем статуса ИП.
Правовые последствия прекращения государственной регистрации юридического лица и гражданина в качестве ИП различны (п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 января 2000 г. № 50), а государственная регистрация прекращения физическим лицом деятельности в качестве ИП не может быть приравнена по своим правовым последствиям к смерти физического лица (ст. 418 ГК РФ). Регистрация гражданина в качестве ИП не приводит к образованию нового субъекта гражданских правоотношений, гражданин осуществляет свою предпринимательскую деятельность под собственным именем. Прекращение же государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не приводит к прекращению правоспособности гражданина, за ним сохраняются права и обязанности, которые возникли из договоров, заключенных им в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 17–20, 23, 24 ГК РФ).
Договоры – это многосторонние сделки (п. 1 ст. 154 ГК РФ), иными словами, действия, направленные на возникновение прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), то есть обязательств (ст. 307 ГК РФ), стороны которых являются по отношению друг к другу должником и кредитором (п. 2 ст. 308 ГК РФ). А поскольку согласно ст. 413 ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице в любом случае прекращает обязательство, гражданин не может заключать договоры сам с собою.
Таким образом, упомянутый в вопросе договор продолжает действовать и после государственной регистрации прекращения арендодателем деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Разумеется, он может быть прекращен по основаниям, предусмотренным законом или договором, однако до такого прекращения стороны обязаны исполнять обязательства, возникающие у них из этого договора, надлежащим образом, в соответствии с условиями договора (ст. 309 ГК РФ).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации за арендатором сохраняется, в частности, обязанность вносить арендную плату в предусмотренные договором сроки. Разумеется, соответствующее условие договора может быть изменено по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В частности, стороны вправе согласовать новую периодичность внесения арендной платы (в том числе с тем расчетом, чтобы следующий платеж был внесен арендатором уже после повторной государственной регистрации арендодателя в качестве ИП).
Если договором аренды арендатору не предоставлено право на безмотивный отказ от его исполнения, прекратить договор в одностороннем порядке арендатор не может. Договор в этом случае может быть досрочно расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом в случае существенного нарушения договора одной из сторон (см. п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Более того, если после расторжения договора арендатор продолжит пользоваться объектом аренды, арендодатель формально вправе будет требовать от арендатора возмещения неосновательного обогащения в виде стоимости пользования имуществом.
