Top.Mail.Ru
Договоры аренды, несомненно, являются одними из самих распространенных в деловой практике. Стало быть, и внимание к ним со стороны судов должно быть более пристальным. Достаточно вспомнить, что практике применения договора аренды посвящено отдельное постановление Пленума ВАС РФ. Совсем недавно в него было внесено довольно много принципиальных поправок, которые отразятся и на арендаторах, и на арендодателях. Что же изменится в отношениях между сторонами договора аренды?

В хозяйственной практике договоры аренды – одни из самых распространенных. При этом безопасно вести бизнес в данной части, руководствуясь только нормами ГК РФ об аренде, практически невозможно. Об этом говорит и судебная практика. Недаром львиная доля арбитражных споров приходится именно на этот и аналогичные договоры, в связи с чем целесообразно периодически обращать внимание на мнение высших арбитров, чтобы аренда не довела до суда.

В начале этого года Пленум ВАС РФ выпустил в свет документ, в котором выработал единообразные подходы к новым вопросам и спорным моментам, возникающим в судебной практике при рассмотрении дел, касающихся договоров аренды (постановление от 25.01.2013 № 13). Тем самым высшие арбитры существенно дополнили другое постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Большой блок разъяснений дан в связи с дополнениями, которые в конце 2011 года были внесены в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Данные нормы посвящены особенностям порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. А именно – перезаключению договора на новый срок (с учетом, что первоначальный договор заключен по итогам торгов, т.е. конкурса или аукциона). Вот на какие моменты обратил внимание Пленум ВАС РФ.

Предельный срок договора ведет к новым торгам

В Законе № 135-ФЗ появилась норма, которая допускает по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам конкурса или аукциона, перезаключение его с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов. Это возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством (ч. 9 ст. 17.1).

Здесь высшие арбитры уточняют: если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором либо его правопредшественником на торгах. По истечении срока договора в обязательном порядке проводятся торги для заключения нового соглашения.

Имейте в виду: в рассмотренной ситуации не стоит забывать положения ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой определяется момент заключения договора (получение акцепта, передача имущества, государственная регистрация договора).

Пролонгация аренды

Чтобы заключить договор аренды на новый срок без торгов, стороны должны достичь соглашение о новых условиях - по сроку и арендной плате. При этом нужно обязательно учитывать, что (ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ):

  • размер платы определяется исходя из оценки рыночной стоимости объекта;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор, не может быть меньше трех лет. И только по заявлению арендатора он может быть уменьшен.

Пленум ВАС РФ поясняет: по смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться имуществом, если:

  • до истечения срока договора арендодатель не уведомил о принятии им решения о том, что имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора;
  • отсутствуют иные возражения со стороны арендодателя.

В этом случае договор считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения следующего договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Здесь высшие арбитры обращают внимание на существенный нюанс: условие договора аренды, заключенного на новый срок без торгов, об арендной плате применяется с момента истечения срока первоначального договора и до момента заключения договора на новый срок.

К сведению

Когда в соответствии с законом торги на право заключения не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества о взимании с арендатора дополнительно к регулируемой законом ставке платы за право заключения договора ничтожны (ст. 168 и 614 ГК РФ).

Три невеселых ситуации для арендатора

Пленум ВАС РФ рассмотрел три случая, когда между сторонами договора аренды государственного (муниципального) имущества могут возникнуть спорные ситуации при заключении договора на новый срок. Приведем их в таблице.

Таблица 1

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Публичные сервисы для проверки контрагентов

У вашего потенциального контрагента может быть красивый сайт, офис в центре города и представитель в дорогом костюме. По факту же картина может быть совсем иной: за аренду офиса скопился большой долг, директор в бегах, а у представителя нет надлежащих полномочий на подписание договора. Недобросовестность контрагентов может обернуться для компании не только финансовыми и репутационными рисками, но и налоговыми. Например, в виде отказа налоговых органов возместить НДС из бюджета или признать понесенные по сделкам с данным партнером расходы в целях исчисления и уплаты налога на прибыль организаций. По мнению ФНС России, задача добросовестного налогоплательщика – ​самостоятельно выявлять недобросовестность контрагентов и во избежание неблагоприятных последствий не иметь с ними никаких дел. В письме от 30.11.2012 № ЕД-4-3/20268@ ведомство рекомендовало налогоплательщикам в целях проявления должной осмотрительности пользоваться общедоступными электронными сервисами. В этой статье познакомим вас с сервисами, в которых можно проверить сведения о госрегистрации организации (ИП), полномочия представителей, является ли адрес регистрации массовым, а также финансовое состояние, наличие налоговой задолженности, судебных взысканий и др. В вашем распоряжении будут ссылки на 19 сервисов и детальные инструкции, как ими пользоваться.

Параллельный импорт в условиях санкций

Параллельный импорт представляет собой ввоз из-за границы в страны ЕАЭС импортерами оригинальных товаров, маркированных товарным знаком правообладателя, но без его разрешения. До недавнего времени в нашей стране он не был разрешен, и правообладатель, товарным знаком которого был маркирован товар, был вправе защищать свои интеллектуальные права, правда, далеко не всеми возможными способами. Однако в конце марта 2022 года Правительство России для защиты интересов страны и в ответ на международные санкции частично сняло строгие запреты. Расскажем, что такое параллельный импорт, как он происходил ранее и по каким правилам он теперь осуществляется.

Как составить досье контрагента

Любой юрист может столкнуться с необходимостью собрать досье на контрагента, а руководитель – организовать этот процесс. Какие документы для снижения рисков обычно запрашивают перед заключением сделки? Как они должны быть заверены? Как фиксировать отказ предоставить часть (или все) документы в досье контрагента, чтобы объяснить их отсутствие? Какие еще сведения можно собирать в досье и сколько их потребуется хранить? Рассказываем также об ограничениях, связанных с конфиденциальностью некоторых из собираемых сведений. Даем совет, как можно «мягко» установить личность явившегося на переговоры человека, если прямо просить его продемонстрировать паспорт неудобно.

ОСАГО: ТОП-4 проблем потерпевших в ДТП

Попасть в ДТП не хочет никто. Но мало кому удается избежать этой участи. Конечно, большинство аварий обходятся без тяжелых последствий. Вот только с учетом сегодняшних цен на автозапчасти даже небольшое ДТП часто оборачивается невероятно дорогим ремонтом. Дисциплинированных водителей от финансовых затрат должно защищать ОСАГО. Но это в теории. А на практике потерпевшие автомобилисты сталкиваются со множеством проблем. Поговорим о самых распространенных трудностях, а главное – ​о способах их решения. Дадим образцы досудебной претензии о компенсации ущерба, причиненного ДТП, и иска в суд, а также отдельный вариант формулировки для иска на случай, если страховая компания компенсировала часть ущерба.

Ошибка в договоре: что делать?

Какова правовая природа ошибок, допускаемых в договорах? Какие ошибки наиболее часто встречаются при заключении договора? Какие последствия влечет ошибка вследствие введения в заблуждение и по неосторожности? Чем отличается опечатка от других видов ошибок? Как избежать ошибок в договорах и как их не допустить? Об этом читайте в статье.

Как изменить договор, если изменились обстоятельства

При заключении договора предвидеть изменение обстоятельств в будущем не всегда возможно: пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или неисполнение им обязательств по договору может здорово подорвать исполнение договора, обнулить к нему интерес на прежних условиях. В ряде случаев законом предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, в т. ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Как это сделать и потребуется ли обращаться в суд – ​читайте в этой статье. Узнаете и о том, в каких случаях о последствиях мер, применяемых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции, можно говорить как о форс-мажоре.

Подводные камни договора оказания услуг

Едва ли найдется хоть одна компания, которая никогда не сталкивалась с договором оказания услуг. В том числе и в связи с широким распространением этого вида договора между заказчиками и исполнителями возникает немало споров. Они касаются предмета соглашения, сроков оказания услуг и обмена документами, порядка приемки, возможности отказаться от договора в одностороннем порядке и т.п. Расскажем об этих и других спорных моментах, а главное – о том, как их избежать.

Договор взаимного оказания услуг

В данной статье раскрывается понятие договора «взаимного оказания услуг», рассматривается соотношение такого договора с бартерными сделками. Вы узнаете, как правильно оформить договор, какие условия должны в нем содержаться, как происходит отчет о выполнении обязательств по договору. Кроме того, наше издательство с удовольствием представляет образец договора взаимного оказания услуг, который использует в своей деятельности.