Сторонам арендных отношений нередко проходится сталкиваться с необходимостью проведения тех или иных работ в арендуемых (сдаваемых в аренду) помещениях. Это может быть, например, капитальный ремонт либо неотделимые улучшения имущества. Расскажем о том, как правильно квалифицировать проведенные работы и чем рискуют стороны, которые не делают различий между ремонтом и улучшениями.
Не так давно в первой статье Градостроительного кодекса РФ появилось определение капитального ремонта. К нему относятся работы, в результате которых произведено устранение неисправностей и замена изношенных деталей (конструкций), которые делали опасной или невозможной дальнейшую эксплуатацию помещения (кроме полной замены бетонных и каменных фундаментов, несущих каркасов и стен). Восстановление или замена конструктивных элементов производится на аналогичные или усовершенствованные, более экономичные и долговечные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых помещений. Допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, установка дополнительных перегородок, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Возможны восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения. Частичная перепланировка разрешается с увеличением общей площади перегородок не более чем на 20%, но не допускается изменение служебного или технологического назначения помещения, повышение технико-экономических показателей, увеличение нагрузки и производственных мощностей.
Пример капитального ремонта можно взять из постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 № А56-50335/2004. Там капитальный ремонт кирпичного ограждения включал частичную замену столбов, усиление фундамента ограждения, новую кладку части стен ограждения.
ГК РФ обязывает арендодателя за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поэтому в случае возникновения необходимости или по заявлению арендатора проведение капитального ремонта и затраты на его осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение полностью соответствует обязанности по содержанию имущества непосредственно собственником. Любые попытки принудить арендатора к осуществлению капитального ремонта безосновательны. Конечно, если необходимость в таком ремонте возникла не по вине арендатора.
Нарушение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт в разумный срок дает право арендатору провести капитальный ремонт за счет собственных средств и взыскать с арендодателя стоимость работ или зачесть их в счет арендной платы. Нередко условием передачи помещения в аренду и освобождения арендатора от арендной платы может выступать выполнение работ по капитальному ремонту.
Проводить капитальный ремонт арендатору лично имеет смысл только в случаях, когда эксплуатация помещения по целевому назначению уже не представляется возможной в силу фактического износа. Данное действие должно быть вызвано неотложной необходимостью, когда арендодатель не спешит исполнять свою обязанность по содержанию имущества. Тогда у арендатора существует реальная возможность провести капитальный ремонт и взыскать сумму расходов на него с арендодателя (постановления ФАС Московского округа от 19.03.2004 № КГ-А40/1522-04 и от 30.08.2006 № КГ-А41/7488-06-П, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 № 19АП-1369/09).
Конечно, о необходимости ремонта арендодатель должен быть уведомлен. Чтобы арендодатель возместил расходы на капитальный ремонт, арендатору необходимо юридически оформлять отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств и отражать их в отчетности своего предприятия. Законодательство не ставит осуществление права арендатора в зависимость от наличия у него технического задания на проведение капитального ремонта, согласования с арендодателем, представления ему проектной документации, извещения о стоимости предстоящих работ.
Судебная практика
Арендодатель обязался возместить расходы в случае финансирования работ по капитальному ремонту арендатором. Истец выполнил в арендуемом здании работы по ремонту кровли и системы отопления, замене фундамента; по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды; проектные работы. Все виды работ осуществлялись с ведома арендодателя. С арендодателя была взыскана стоимость выполненного капитального ремонта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу № А13-16031/2005-04).
Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для
этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:
А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!
Что такое сторнирование и когда оно возможно? Почему сторнирование не является способом прекращения обязательств? Когда стороны к нему прибегают по собственной инициативе, а когда их обязывают это сделать? Какие последствия сторнирования надо учитывать? Разбираемся с помощью судебной практики.
Говорим про основания оспаривания таких соглашений и судебную практику по признанию их недействительными. В частности, узнаете, чем закончилось дело, когда спустя 20 лет после расторжения брака финансовый управляющий, ссылаясь на неравный раздел имущества между супругами, включил квартиры, ранее отошедшие бывшей жене должника, в состав конкурсной массы. И как на практике кредиторам удалось признать недействительным соглашение об уплате алиментов, срок на оспаривание которого по ст. 61.2 закона о банкротстве был уже пропущен.
Одним из обязательных условий при подаче иска является приложение к нему документов, подтверждающих направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления. Какие варианты подтверждения отправки документов можно приложить при отправке нарочным, курьерской службой или «Почтой России»? По какому адресу направлять документы участнику дела? Обязана ли получающая документы организация поставить отметку о поступлении документа? Какие реквизиты должна содержать такая отметка? Что делать, если в суде отказываются принимать исковое заявление?
По статистическим данным, рынок франчайзинга в России постоянно растет. Ожидается рост и в текущем году. Разбираем преимущества договора коммерческой концессии, какие условия в него нужно включить в обязательном порядке, а какие на практике являются предметом обсуждения, как прописать ответственность пользователя, какие ограничения целесообразно предусмотреть, что представляет собой субконцессия, как пользователю продлить договор, воспользовавшись преимущественным правом, а правообладателю предусмотреть в договоре условия, которые должны соблюдаться пользователем для того, чтобы преимущественное право действовало. Приводим судебную практику. Если до этого времени вас что-то останавливало от пользования конструкцией франчайзинга, то после прочтения статьи сможете определиться и при необходимости заключить договор коммерческой концессии в своих интересах.
Порядок оплаты по гражданско-правовому договору – это согласованный сторонами способ расчетов за выполнение обязательств. Условие об оплате является одним из ключевых в договоре. Поэтому важно уделить ему особое внимание на этапе оформления сделки. В статье разбираем различные формулировки условий договора об оплате, в том числе об авансировании, коммерческом кредите, постоплате, расчетах наличными и абонентской плате.
При заключении договора предвидеть изменение обстоятельств в будущем не всегда возможно: пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или неисполнение им обязательств по договору может здорово подорвать исполнение договора, обнулить к нему интерес на прежних условиях. В ряде случаев законом предусмотрена возможность изменения или расторжения договора, в т. ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Как это сделать и потребуется ли обращаться в суд – читайте в этой статье. Узнаете и о том, в каких случаях о последствиях мер, применяемых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции, можно говорить как о форс-мажоре.
Какова правовая природа ошибок, допускаемых в договорах? Какие ошибки наиболее часто встречаются при заключении договора? Какие последствия влечет ошибка вследствие введения в заблуждение и по неосторожности? Чем отличается опечатка от других видов ошибок? Как избежать ошибок в договорах и как их не допустить? Об этом читайте в статье.
В статье говорим, что предпринять, если вы попали на удочку мошенников и перевели свои деньги, в т. ч. и кредитные, на чужой счет, с которого моментально все было списано. Анализируя судебную практику, выясняем, что делать обманутому, какие заявления и куда писать, чем апеллировать. В частности, даем рекомендации по оспариванию кредитного договора с банком.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
