С тех пор как в ГК РФ были включены статьи про опцион и опционный договор, прошло уже несколько лет. И надо сказать, что эти договорные конструкции оказались широко востребованы на практике. Их используют, например, при купле-продаже и аренде, в строительстве и в корпоративных отношениях. Узнаем, кому и в каких ситуациях будет выгодно заключить опцион или опционный договор и чем эти соглашения отличаются друг от друга.
Больше трех лет назад в ГК РФ были внесены изменения, которые предоставили бизнесу ряд дополнительных инструментов для оформления сделок. Одними из наиболее примечательных нововведений стали такие модели, как опцион на заключение договора и опционный договор. Они позволяют компаниям зафиксировать определенный объем прав и обязанностей «здесь и сейчас», но воспользоваться ими в будущем. Практика показала, что эти конструкции востребованы не только сторонами биржевых сделок, но и другими компаниями. Выясним, чем опцион отличается от опционного договора и в каких случаях есть смысл использовать эти договорные конструкции.
Немного истории
Одно из первых упоминаний об опционе можно найти в ч. 4 ст. 2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Там говорится об опционе эмитента, который, кстати, используется и в настоящее время. Это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на покупку в определенный срок (или при наступлении определенных обстоятельств) указанного в ней количества акций эмитента. При этом покупка происходит по цене, указанной в опционе. Таким образом, покупатель получает гарантию того, что он сможет приобрести интересующие его акции по фиксированной цене в оговоренном количестве в течение определенного срока. Не имея денег на покупку бумаг сейчас, он при помощи опциона эмитента вправе закрепить за собой возможность приобретения их в будущем, защитив себя от риска колебаний цен.
В 2015 г. в ГК РФ были внесены серьезные изменения. Одними из самых интересных новшеств стали опцион (ст. 429.2) и опционный договор (429.3).
Отметим, что даже до внесения изменений в ГК РФ опцион не исчерпывался только ценными бумагами. Предметом опциона могли выступать и другие объекты, например право аренды. При разрешении споров, связанных с опционами, суды применяли общие положения ГК РФ.
Стороны заключили договор купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения. Предметом выкупа по опциону являлось право аренды недвижимого имущества на условиях предварительного договора субаренды. Во исполнение договора покупатель оплатил продавцу стоимость премии опциона в размере $18 000.
Впоследствии стороны заключили предварительный договор субаренды. Однако в дальнейшем продавец опциона сообщил покупателю о невозможности предоставления недвижимости в аренду. В результате покупатель отказался от опциона и потребовал возмещения его стоимости в качестве убытков (ст. 15 ГК РФ). Суд полностью удовлетворил иск (определение ВАС РФ от 10.06.2010 № ВАС-7102/10).
Что такое опцион?
По опциону на заключение договора одна сторона (условно назовем ее «продавец опциона») предоставляет другой (условно назовем ее «покупатель опциона») безотзывную оферту. По этой оферте покупатель опциона получает право (п. 1 ст. 429.2 ГК РФ):
- заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом;
- направить акцепт (т.е. потребовать заключения договора, указанного в опционе) в установленный срок. Покупатель опциона, который не воспользуется этим правом, теряет уплаченную за опцион сумму (если опцион предоставлен за вознаграждение).
Покупатель опциона, по сути, не зависит от действий контрагента. Он должен лишь:
- соблюдать порядок и срок предъявления требования о заключении договора;
- отслеживать возникновение соответствующих условий (если такой пункт есть в договоре).
А вот продавец опциона, напротив, связан его условиями, что дает покупателю гарантии получения того или иного актива (решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2018 по делу № А60-57253/2017). Таким образом, покупатель фактически фиксирует цену актива и возможность его купить.
Важно, что покупатель должен «не прозевать» срок, по истечении которого он уже не сможет ничего потребовать от продавца. Восстановить этот срок или обосновать его пропуск уважительными причинами не получится. Закон просто не предусматривает таких возможностей.
Потребитель заключил с застройщиком не привычный договор долевого участия в строительстве, а опцион на его заключение в будущем. Срок, который был установлен в соглашении о предоставлении опциона, потребитель пропустил, поэтому утратил как само право на заключение договора, так и внесенную за него сумму.
Суд отклонил его иск к застройщику о возврате опционной премии и уплате штрафных процентов. В решении было указано, что проблемы потребителя с продажей недвижимости, средства от которой он планировал реинвестировать в строительство, застройщика не касаются. От исполнения своих обязательств по опциону застройщик не уклонялся, поэтому не обязан возвращать потребителю опционную премию (решение Видновского городского суда Московской области от 16.01.2017 по делу № 2-456/2017).
Также покупателю не удастся расторгнуть опцион после того, как будет заключен основной договор.
Стороны заключили опцион на право аренды. В соответствии с ним покупатель мог потребовать предоставить ему в аренду нежилое помещение. Покупатель воспользовался этим правом, но потом расторг арендное соглашение в одностороннем порядке, а затем подал иск о возврате опционной премии.
Суд, отклоняя это требование, указал, что продавец-арендодатель все свои обязательства по опциону исполнил и предоставил имущество в аренду. То, что в дальнейшем арендное соглашение было расторгнуто, сути дела не меняло (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу № А65-27212/2016).
Аналогичную позицию занял суд и в другом деле. Арбитры отклонили довод покупателя опциона на право аренды торгового места на рынке о том, что арендное соглашение в дальнейшем было расторгнуто. Воля...
