Наряду с обычной хорошо знакомой недвижимостью (зданиями, сооружениями, помещениями и т.п.) в обороте может участвовать такая специфическая вещь, как объект незавершенного строительства. Уже из названия видно, что такой объект не является недвижимостью в полном смысле этого слова. Так, его нельзя использовать по назначению: для проживания или размещения магазинов (офисов). Вместе с тем «незавершенка» имеет много общего с полноценной недвижимостью. Расскажем, что представляет собой объект незавершенного строительства с точки зрения закона, кто и как может им распоряжаться, когда и какие права на него можно зарегистрировать.
Помимо зданий, строений и сооружений на рынке недвижимости присутствуют и такие вещи, как объекты незавершенного строительства. Как следует из их названия, они не могут считаться полноценной недвижимостью, хотя во многом имеют сходный с ней правовой режим. О специфике данного объекта и о том, какие риски сопряжены с владением, пользованием и распоряжением им, расскажем в статье.
Специфический имущественный объект
Объект незавершенного строительства представляет собой незаконченный объект недвижимости с определенным уровнем готовности в процентном соотношении (например, 40–60%), строительство которого начато, но до конца не доведено (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Поскольку строительство объекта не закончено, не выдается и разрешительная документация на его ввод в эксплуатацию. В связи с этим объект незавершенного строительства нельзя использовать по назначению: для размещения офисных или торговых площадей, для проживания граждан и т.д.
Такой объект также можно охарактеризовать как совокупность различного имущества (прав): право аренды застраиваемого земельного участка, строительные материалы, оборудование, инвентарь и др. Однако простую совокупность вещей и прав нельзя считать объектом незавершенного строительства, поскольку каждая вещь (право) может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота (например, право аренды земельного участка или строительные материалы). Чтобы ту или иную совокупность можно было рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства, она должна обладать определенными устойчивыми признаками, которые позволяют выделить ее среди иных объектов гражданского оборота.
Признаки «незавершенки»
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершено сооружение фундамента или аналогичные работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). А вот замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Такие разъяснения дал Пленум ВС РФ в п. 38 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Схожее положение содержится в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Там сказано, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте неполностью завершены фундаментные работы), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.
На объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано право собственности. Этим он отличается, например, от простого замощения земельного участка асфальтом или щебнем при незначительной степени готовности (например, 1,18% – определение ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520). Иными словами, объект незавершенного строительства – это не простая совокупность инвентаря и материалов на стройплощадке, а объект недвижимости с фундаментом. Его можно визуально определить как будущую недвижимость.
Регистрация прав
Объект незавершенного строительства...
