Top.Mail.Ru

Договор субаренды помещения заключен сроком на 11 месяцев. Следует ли считать его незаключенным или расторгнутым, если субарендатором не выполнено условие по выплате предоплаты?

Вопрос
Между сторонами заключен договор субаренды части помещения в здании сроком на 11 месяцев, подписан акт приема-передачи части помещения.Договор содержит следующее условие: «Субарендатор в течение 15 календарных дней с момента подписания настоящего договора обязан внести предоплату арендной платы за первый и последний месяцы субаренды по договору. В случае неисполнения Субарендатором в установленный срок указанной обязанности настоящий договор признается сторонами незаключенным». Субарендатор не ­исполнил обязанность по внесению предоплаты.Считается ли договор в данном случае незаключенным или его необходимо квалифицировать как расторгнутый по соглашению сторон?
Отвечает

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: приведенные в вопросе обстоятельства не позволяют квалифицировать договор как незаключенный или расторгнутый.

Обоснование вывода

Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Приведенные нормы являются императивными, то есть не предполагают возможности установления соглашением сторон иного момента заключения договора либо включения в договор условий, в соответствии с которыми при определенных обстоятельствах уже заключенный договор признавался бы незаключенным. Договором лишь может быть установлен срок исполнения обязательства, возникающего из этого договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Иначе говоря, по смыслу норм ГК РФ договор является незаключенным, когда общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, то есть процесс заключения договора юридически не завершился (даже в том случае, если именуемый договором документ подписан сторонами). В этом случае отсутствует юридический факт заключения договора, а стало быть, не возникает и соответствующего правоотношения между его сторонами. Вместе с тем заключение договора, то есть достижение между сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), является автоматическим следствием совершения сторонами совокупности фактических действий, то есть таких, которые не могут быть впоследствии аннулированы сторонами. Правоотношения же, возникшие между сторонами после соблюдения этих условий (заключения договора), могут быть лишь прекращены на будущее время (ст. 453 ГК РФ, п. 3 и 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора») путем расторжения ­договора.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Существенным условием договора аренды нежилых помещений являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и размер арендной платы (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, см. также постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2012 № 14АП-3880/12). Этим имуществом может быть не только помещение, но и его часть (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Поэтому для признания договора заключенным в приведенной ситуации достаточно подписания сторонами документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ), в котором согласованы указанные выше условия. Более того, даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, в рассматриваемом случае это обстоятельство не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Неисполнение арендатором обязанности по внесению обусловленной соглашением сторон арендной платы также не свидетельствует о незаключенности договора (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.09.2014 № Ф06-14610/13 по делу № А12-26011/2013).

Таким образом, приведенное в вопросе условие не может рассматриваться как основание для признания договора незаключенным.

Заключенный сторонами договор может быть прекращен по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Помимо соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) таким основанием может быть, в частности, решение суда (п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ) или односторонний отказ арендодателя от договора, если такая возможность предусмотрена договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако приведенное в вопросе условие договора, на наш взгляд, не может быть истолковано (согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений) ни как устанавливающее основание для одностороннего отказа арендодателя от договора либо для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке, ни как основание для того, чтобы считать договор расторгнутым по соглашению сторон. С определенными допущениями это условие могло бы считаться отменительным (п. 2 ст. 157 ГК РФ), однако правоприменительная практика исходит из того, что в качестве отменительного условия не может рассматриваться ссылка на обстоятельство, наступление (ненаступление) которого зависит от воли сторон договора (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 № 13АП-4164/14, Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.08.2013 № 03АП-2824/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 № 05АП-5403/11).

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)?

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)? Какие документы для трудоустройства нужны? И нужно ли составлять дополнительный договор для иностранцев?

Когда необходимо произвести оплату, если установленная договором дата является нерабочей?

Согласно договору срок оплаты услуг – ​не позднее 9 марта. 8–10 марта – ​выходные дни. Будет ли в таком случае оплата перенесена на первый рабочий день? Или заказчик обязан будет оплатить услуги до 8 марта, а в случае неоплаты исполнитель вправе не оказывать услуги?

Распространяются ли на дочернее общество внутренние акты основного?

Должно ли дочернее общество руководствоваться внутренними актами (положениями, регламентами) органов управления основного общества?

Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Ответчик в арбитражном суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, а о том, что сделки не совершал, он не заявлял. Суд исковую давность не применил. В апелляции ответчик заявил, что сделки не совершал, суд посчитал факт доказанным. Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

По контракту 2023 года обязательства исполнены с просрочкой. Можно ли списать неустойку по нему по постановлению Правительства РФ № 783?

Возможно ли списание неустойки по контракту, заключенному в 2023 году по постановлению Правительства РФ от 04.07.2018 № 783, при условии, что обязательства исполнены в полном объеме с просрочкой (пени – ​менее 5%), а срок действия контракта – ​до 31.12.2023?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?