Аренододатель хочет расторгнуть договор аренды задним числом - возможно ли это?

Вопрос
Договор аренды земельного участка был заключен в 1996 году сроком на 25 лет. Арендатор земельного участка в период действия договора аренды был реорганизован из государственного унитарного предприятия в государственное бюджетное учреждение. Арендатор участком все это время пользовался, за аренду платил. Арендодатель недавно прислал дополнительное соглашение к договору с тем, чтобы расторгнуть этот договор «задним числом» – ​с 15.05.2017. При этом в самом дополнительном соглашении указано, что оно вступает в силу с апреля 2018 г. Правомерно ли такое расторжение? С какого момента договор аренды считается расторгнутым? Возникает ли право на возврат уплаченной арендной платы за год, если договор расторгнут с 15.05.2017?
Отвечает

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: расторжение договора аренды указанным в вопросе способом («задним числом») противоречит закону.

Обоснование вывода

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются параграфом 1 «Общие положения об аренде» главы 34 ГК РФ и ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609, ст. 434 ГК РФ). Следовательно, соглашение сторон договора аренды о расторжении такого договора должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Также следует учитывать, что, поскольку земельные участки являются недвижимыми вещами (ст. 130 ГК РФ), по общему правилу, установленному ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на них, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в порядке, установленном специальным законом – Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Соответственно, права аренды на земельные участки (ст. 22 ЗК РФ), в том числе прекращение таких прав, также подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 26 ЗК РФ, п. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

Также отметим, что в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В отличие от правил ГК РФ о договоре аренды здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ), ни гражданское, ни земельное законодательство не требуют при передаче земельного участка арендатору и его возврате арендодателю составлять передаточный акт или иной аналогичный документ. В рассматриваемом случае соответствующего возврата не произошло, документ, подтверждающий возврат (акт о передаче земельного участка), подписан не был. Более того, фактически отношения аренды продолжались: участком арендатор пользовался, за аренду платил. Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в рассматриваемой ситуации фактического расторжения аренды не было.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Положения п. 2 ст. 425 ГК РФ позволяют сторонам договора установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Однако названная норма неприменима в ситуации расторжения договора: в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Из этого следует, что прекращение правоотношений сторон возможно исключительно на будущее время и не может затрагивать права и обязанности сторон, имевшие место до расторжения договора.

Таким образом, возможность вносить изменения в действующий договор тем способом, который предложен арендодателем в дополнительном соглашении – «задним числом», действующим законодательством не предусмотрена (см. аналогичный вывод в постановлениях Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.01.2016 № Ф02-6625/15, ФАС Поволжского округа от 08.11.2007 по делу № А65-1597/07, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 № 17АП-15969/17, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 № 01АП-6233/17, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 № 16АП-417/15).

Оценить вопрос
s
В избранное
Внимание!
20% скидки на 2 полугодие 2021 г. на электронную версию журнала только в мае + 10% по промокоду на любой тип подписки (бумажная, электронная, комплект с доступом к базе знаний) = скидка от 30%

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Как в договоре прописать ответственность подрядчика за привлечение к выполнению работ субподрядчика?

Как в договоре прописать ответственность подрядчика за привлечение к выполнению работ субподрядчика? Нужно ли увязывать с фактом выполнения работ и качеством? Может ли заказчик потребовать от подрядчика штраф в фиксированном размере или надо устанавливать какое-то соотношение?

Может ли предыдущий участник ООО претендовать на выплату накопленной прибыли после продажи доли?

Участник продал принадлежащую ему 100%-ю долю в ООО двум другим лицам. До продажи доли им принято решение о распределении накопленной прибыли. На момент продажи выплата не получена. Может ли предыдущий участник ООО претендовать на выплату такой прибыли после продажи им доли?

Каковы сроки рассмотрения заявления о замене стороны в соответствии с ГПК РФ, а также принятия его к производству?

Заявление о процессуальном правопреемстве было подано после вступления в законную силу решения суда, но до возбуждения исполнительного производства. Каковы сроки рассмотрения заявления о замене стороны в соответствии с ГПК РФ, а также принятия его к производству?

С какой даты считать начало полномочий генерального директора?

Решение единственного учредителя датировано 14.05.2021. В нем не указана дата вступления в должность генерального директора. Дата регистрации организации 22.05.2021. С какой даты правильно считать начало полномочий генерального директора?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

С какой даты считать начало полномочий генерального директора?

Решение единственного учредителя датировано 14.05.2021. В нем не указана дата вступления в должность генерального директора. Дата регистрации организации 22.05.2021. С какой даты правильно считать начало полномочий генерального директора?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Как в договоре прописать ответственность подрядчика за привлечение к выполнению работ субподрядчика?

Как в договоре прописать ответственность подрядчика за привлечение к выполнению работ субподрядчика? Нужно ли увязывать с фактом выполнения работ и качеством? Может ли заказчик потребовать от подрядчика штраф в фиксированном размере или надо устанавливать какое-то соотношение?