В прошлом номере мы говорили о том, что такое капитальный ремонт и неотделимые улучшения, в чем отличия этих понятий и на ком лежит обязанность нести соответствующие расходы. В продолжении статьи обратим внимание на сам договор, а точнее – на некоторые его условия, последствия расторжения и правовые последствия, которые может повлечь неправильная квалификация произведенных работ.
В прошлом номере мы рассказали о том, что такое капитальный ремонт и неотделимые улучшения, в чем отличия этих понятий и на ком лежит обязанность нести соответствующие расходы. В продолжении статьи поговорим о некоторых условиях договора аренды, последствиях его расторжения, а также о правовых последствиях, которые может повлечь неправильная квалификация произведенных работ.
Бесконфликтные условия договора аренды
По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при его передаче арендатору. Обычно это делается в акте приема-передачи.
Стоит попросить у арендодателя материалы независимой оценки стоимости и общего состояния здания, сооружения, помещения. Если недвижимость застрахована, хорошо бы ознакомиться с условиями договора страхования. Иначе арендатор может невольно оказаться втянутым в конфликт страхователя (выгодоприобретателя) со страховой компанией.
Разрешение на проведение неотделимых улучшений заносится в дополнительное соглашение или непосредственно в договор аренды. Целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Проведение особых видов работ (например, покрытие стен и конструкций огнезащитными материалами) также разумно оговаривать либо в самом договоре аренды, либо в приложении к нему.
Если стороны, обсуждая условия договора, решили уточнить порядок производства капитального ремонта, нужно внести в договор определенные пункты для защиты своих интересов. Необходимо учесть, в какие сроки должен быть проведен ремонт, будет ли арендодатель утверждать сметы или участвовать в подписании актов приемки работ. Обязательно надо указать, кто и в каком порядке его профинансирует. Возможно, это будет долевое материальное участие или каждая из сторон возьмет на себя обязанности по осуществлению капитального ремонта определенных помещений (систем, коммуникаций и т.д.) или право на пропорциональное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта.
Часто собственники стремятся, чтобы арендатор участвовал немалыми финансами в производстве ремонта. При этом необходимо...
