Аренда является одним из самых распространенных видов пользования имуществом. Этот способ позволяет арендатору избежать значительных затрат на приобретение объекта в собственность, особенно когда речь идет о старте бизнеса. Арендодателю же дает возможность получать стабильный доход. Но чтобы финансовые интересы сторон были защищены, а расчеты прозрачны, договором должно быть четко определено, кто, когда и за что платит.
Рассматриваем вопросы, связанные с особенностями денежных взаимоотношений сторон как на стадии заключения договора, так и в ходе его исполнения, а также после прекращения. Ориентируясь на судебную практику, даем советы по включению в договор важных условий, защищающих интересы и исключающих злоупотребления как со стороны арендодателя, так и арендатора.
Для значительной части договоров аренды, особенно производственных и торговых площадей, финансовые вопросы начинаются еще до фактической передачи объектов арендатору. Речь идет о ситуациях, когда стороны согласовывают условия приведения объектов в необходимое арендатору состояние. Первое, о чем сторонам нужно договориться:
- за чей счет осуществляются вложения,
- подлежат ли они компенсации в период действия договора,
- какова будет их судьба при возможном досрочном прекращении
договора.
Дополнительная договорная защита потребуется стороне, которая финансирует работы.
Рассмотрим наиболее частые ситуации:
- сначала – когда в ремонт вкладывается арендодатель,
- затем – когда арендатор.
Ремонт осуществляет арендодатель
Наиболее распространенная ситуация – вложения в ремонт делает арендодатель, арендатором они отдельно не возмещаются и постепенно компенсируются за счет арендной платы. В этом случае главное для арендодателя – чтобы арендатор фактически принял объект в аренду после произведенных работ и не расторг договор досрочно.
Объем и стоимость работ при возмещении
Договор аренды в таких случаях будет подписываться сторонами ранее подписания акта приемки-передачи, и именно договором будут определяться обязательства по производимым работам и по приемке объекта в аренду после выполнения работ. Сторонам обязательно нужно определить следующее:
1. Объем необходимых работ или способ определения такого объема. Оптимальным будет сделать ссылку на проектную документацию, содержащую:
- не только перечень необходимых работ и материалов,
- но и архитектурно-строительные решения в рамках конкретного объекта.
Это позволит сторонам избежать споров о том, насколько те или иные работы были действительно необходимы. Кроме того, если речь идет не просто о ремонте, а, например, о реконструкции объекта, то проектная документация будет необходима для внесения изменений в данные кадастрового учета. Если проектная документация отсутствует, сторонам нужно максимально подробно описать требуемые работы (в виде технического задания, калькуляции) и по возможности оформить графическое изображение желаемого результата и также сделать его приложением к договору.
Чем более будет детализирована информация о требуемых работах и итоговом результате, который желает получить арендатор на момент приемки объекта в аренду, тем меньше у сторон будет возможностей для спора о том, соответствует или не соответствует подготовленный арендодателем объект их первоначальным договоренностям.
2. Как будет учитываться стоимость работ,если у арендодателя возникнет право требовать ее возмещения (например, при досрочном расторжении договора). Самым прозрачным будет вариант, при котором расходы подтверждаются документально (закрывающими первичными документами подрядчиков и произведенными оплатами в их адрес).
В качестве дополнительной защиты арендатора от завышения расценок арендодателем стороны могут предусмотреть, что при наличии сомнений такие расценки могут быть проверены на соответствие их среднерыночным. И если эксперт установит существенное отклонение от рыночных цен (в договоре можно установить такой порог существенности), то возможной компенсации будет подлежать только рыночная цена работ.
Если же работы будут выполняться собственными силами арендодателя либо, например, одновременно с объектом арендатора арендодатель ремонтирует иные объекты и разделить расходы невозможно, стороны могут заранее согласовать общую стоимость, которую они считают необходимой и разумной при выполнении требуемых работ. Тогда любые компенсации будут производиться только в пределах такой согласованной стоимости.
Штрафные санкции
Обязанность принять имущество в аренду после выполнения арендодателем всех предусмотренных работ может быть обеспечена договорным штрафом за необоснованный отказ от подписания акта приемки-передачи либо обязанностью арендатора возместить убытки арендодателя в размере расходов, произведенных на ремонт объекта.
И для этого, и для иных случаев, когда у сторон возникает выбор между защитой своих интересов в виде установления штрафа или в виде возмещения убытков, нужно учитывать следующее:
-
Штраф будет более простой к применению мерой,поскольку нужно доказать только сам факт нарушения контрагентом обязательства (например, не подписание акта приемки-передачи объекта аренды)....
