Несмотря на то что ипотечный договор не предусмотрен Гражданским кодексом, его активно заключают. Автор рассказывает, кто выступает сторонами в этой сделке. Как «работает» ипотечный договор? На какие пункты договора залога, кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости стоит обратить особо пристальное внимание? Какими налоговыми льготами может воспользоваться покупатель недвижимости? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у покупателя? За что могут отнять новую квартиру? Когда наступают страховые случаи? Стоит ли перекредитоваться в другом банке?
«Ипотека под ключ» или еще лучше – «ипотечный кредит за час». Чем на самом деле является ипотека и стоит ли так уж торопиться при получении ипотечного кредита? В настоящее время ипотечный кредит востребован как никогда: цены растут, а зарплаты за ними не поспевают.
Ипотечный кредит представляет собой один из наиболее популярных банковских продуктов среди заемщиков – физических лиц. Это кредит под залог недвижимости. Причем под недвижимостью понимается и вторичное жилье, и квартиры в новостройках. Кроме того, уже существуют программы, где в качестве залога выступают земельные участки или загородная недвижимость. В залог может передаваться как приобретаемая недвижимость, так и любая иная, имеющаяся у заемщика в собственности.
Для того чтобы получить кредит, заемщику придется потратить достаточно времени в поисках подходящего банковского кредита, а также и самой недвижимости, удовлетворяющей требованиям конкретного банка.
Ипотечный договор является заключительным шагом в приобретении недвижимости в кредит, именно поэтому спешка тут неуместна. Несмотря на то, что количество банков, предлагающих ипотечный кредит, растет, а условия выдачи кредитов достаточно разнообразны, требования к ипотечному договору все-таки существуют.
Договор не предусмотрен законом
Действительно, договор ипотеки не предусмотрен действующим Гражданским кодексом. Но есть положения закона, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, а также положения о залоге. Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены основные положения выдачи ипотечных кредитов. В настоящее время закон действует в редакции от 13.05.2008 г.
Отсюда вывод: хотя ипотечный договор и не значится в Гражданском кодексе, он не противоречит действующему законодательству, а значит, имеет право на существование. Как правило, договор ипотеки заключается путем подписания одновременно трех договоров. У риэлторов эта процедура называется «выход на подписание договора». Во-первых, это подписание договора купли-продажи между покупателем (он же является заемщиком банка) и продавцом недвижимости. Во-вторых, это договор кредитования между покупателем (заемщиком) и банком. В-третьих, это подписание с тем же банком договора о залоге приобретаемой недвижимости. Таким образом становится понятно, что собственником при получении ипотечного кредита становится именно заемщик, а не банк, как многие думают. Банк лишь выделяет денежные средства для того, чтобы покупатель смог реализовать покупку недвижимости. Но об этом чуть позже.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса все сделки (в нашем случае – уже договор) с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности при заключении договора купли-продажи недвижимости также подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование относится и к договору залога. То есть при заключении ипотечного договора в широком смысле заемщик получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, но с ограничением. Это означает, что хотя покупатель и становится собственником недвижимости, но распоряжаться ею в полной мере он не может: в свидетельстве о праве собственности есть специальный пункт – обременение. Именно там указывается, что недвижимость находится в залоге. Отметим, что иногда в соглашении указывают и основание – кредитный договор и договор о залоге.
Ведь что такое по сути право собственности? Это наличие прав владения, пользования и распоряжения. С правом владения понятно – недвижимость «записана» на имя покупателя-заемщика, и в соответствующий реестр также внесена его фамилия. Право пользования тоже вопросов не вызывает – свободно пользуйся своей недвижимостью, конечно, в разумных пределах, не причиняя вреда третьим лицам. А вот с правом распоряжения при ипотечном договоре придется повременить. Недвижимость, обремененную залогом, ни продать, ни заложить повторно нельзя. Так же, как нельзя ее подарить или завещать, то есть распорядиться ею.
Гражданин Иванов решил приобрести квартиру в Подмосковье. Подыскав совместно с риэлтером подходящий вариант, он обратился в один из банков Москвы с просьбой предоставить ему ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости. Банк, рассмотрев все предоставленные Ивановым документы, вынужден был ему отказать. Сотрудники банка обратили внимание на свидетельство о праве собственности, в котором в качестве обременения было указано «пожизненное иждивение». Свой отказ сотрудники пояснили тем, что в данном случае взять в залог недвижимость, уже обремененную определенными обязательствами, для банка не представляется возможным.
Начнем с залога
Как мы уже сказали, подписание...
