Перевод жилых помещений в нежилые и обратно

Бизнес-объекты, которые расположены на первых этажах жилых домов, сегодня не редкость. Значительный поток клиентов идет прямо с улицы, что весьма может увеличить выручку магазинов, ресторанов, мастерских, парикмахерских и иных коммерческих объектов. Вот только перед тем как начать бизнес, жилое помещение необходимо переустроить и перевести его в разряд нежилых. Выясним, как это правильно сделать. Не оставим без внимания и обратный перевод помещений: из нежилых в ­жилые.

Квартиры на первых этажах мало интересны в плане проживания, поскольку не позволяют их владельцам в полной мере насладиться тишиной и покоем. Однако в качестве мест размещения магазинов, ресторанов, мастерских, парикмахерских и иных коммерческих объектов такие квартиры вполне подходят. Это и неудивительно, поскольку значительный поток клиентов идет прямо с улицы, что способствует увеличению объема продаж и росту выручки. Для использования квартир на первых этажах под размещение торговых и иных объектов необходимо их переустроить и перевести в разряд нежилых помещений (коммерческой недвижимости). Расскажем, как это правильно сделать. А кроме того, рассмотрим и обратный перевод помещений: из нежилых в жилые.

В большинстве многоквартирных домов, которые строятся в настоящее время, первые этажи застройщики изначально планируют под нежилые помещения. В местах массового проживания людей они имеют высокую коммерческую привлекательность, поскольку расположены в «проходном» месте, что снижает издержки арендаторов на рекламу и продвижение бизнеса.

Однако коммерческие объекты можно размещать и в уже построенных многоквартирных домах, выкупая квартиры на первых этажах. Для этого помимо достижения договоренности о покупке и выполнении работ по переустройству помещения необходимо будет получить согласие местных органов власти в порядке, предусмотренном главой 3 ЖК РФ. Рассмотрим, как можно изменить целевое назначение жилого ­помещения на нежилое.

Оцените свои возможности

В первую очередь необходимо оценить, можно ли оборудовать доступ к переводимой квартире без использования помещений, которыми пользуются жильцы дома. Так, изолированный вход с улицы можно обустроить за счет разборки балкона или лоджии и оборудования лестницы, ведущей прямо в помещение. Если доступ к переводимому помещению без использования помещений, которыми пользуются жильцы дома, невозможен, то перевод жилого помещения в нежилое не ­допускается.

Пример 1

Все окна жилого помещения на первом этаже выходят прямо на тротуар, где расположена остановка общественного транспорта. В подобной ситуации оборудовать отдельный изолированный доступ в помещение с улицы невозможно, поскольку для этого нет места. Кроме того, будут созданы препятствия для людей, пользующихся общественным транспортом.

Доступ в такое помещение возможен только на общих основаниях – через входную дверь. Однако, чтобы попасть в это помещение, нужно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лестницей в подъезде). Поскольку другой доступ в помещение оборудовать невозможно, перевести его в разряд нежилого не ­получится.

Если прямого доступа к переводимому помещению нет, то нужно разобраться с тем, есть ли техническая возможность его оборудовать. В приведенном примере с разбором балкона или лоджии такая возможность имеется. Но если они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то предварительно придется получить согласие всех собственников квартир (ч. 1–3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Документы об их согласии нужно будет представить при обращении за переводом жилого помещения в нежилое (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2008 г., утвержден постановлением Президиума ВС РФ от 17.09.2008 (без номера)), ответ на вопрос № 4). Иначе рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в нежилое никто не станет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2013 по делу № ­А39-1612/2012).

Помимо этого придется получать разрешение на проведение реконструкции и договариваться с собственником земельного...

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 300 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Внимание!
20% скидки на 2 полугодие 2021 г. на электронную версию журнала + специальный промокод от 10% на любой тип подписки (бумажная, электронная, комплект с доступом к базе знаний) = скидка от 30%

Рекомендовано для вас

Если администрация тянет с передачей земли в собственность

Арендаторы земельных участков, на которых расположена принадлежащая им недвижимость, могут воспользоваться правом выкупа. Сделка совершается в упрощенном порядке без торгов. Но простота процедуры чаще всего видна только на бумаге. На деле же администрации постоянно чинят предпринимателям препятствия в выкупе земли. И это по-своему логично: гораздо выгоднее продолжать наполнять казну регулярными арендными платежами, чем получить разовую плату за передачу в собственность. Расскажем, как в такой ситуации арендатор может защитить свои права.

Сколько должен арендатор за нарушение договора аренды? История одного дела

В октябре 2018 г. ВС РФ рассмотрел спор, вытекающий из самой обычной для аренды ситуации: прекращения договора. Правда, исковые требования были заявлены не совсем привычные: о возмещении убытков, возникших в связи с заключением нового арендного соглашения. Проанализируем дело, в котором позиции ВС РФ и первых трех инстанций диаметрально разошлись. Выводы судов во многом стали неожиданными. Они наверняка заставят задуматься как арендаторов, так и арендодателей.

Если арендатору достался плохой офис

Выбрав подходящий офис и заехав в него, арендатор наверняка планирует вести в нем свою деятельность в комфортных условиях. Однако нередко уже после заезда он начинает выявлять разные недостатки, которые делают пребывание в помещении не таким уж удобным. Как поступить в такой ситуации: дожидаться, когда арендодатель их устранит, или сделать это самому, и как потом компенсировать свои затраты? Расскажем, как арендатор может защитить свои права и интересы.

Знакомьтесь: изменения законодательства о самовольных постройках

В статье мы осветим изменения в порядке признания постройки самовольной. Узнаете о нововведениях, благодаря которым владелец может не сносить «самострой», а легализовать его. Также поговорим о том, как компетентные органы признают строение самовольным

Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности

По закону лицо, которое владеет чужим или бесхозным имуществом, по истечении определенного времени может стать его собственником. Но для этого придется обратиться в суд и доказать, что владение было добросовестным, открытым, непрерывным, и лицо относилось к имуществу как к своему собственному. Анализ судебной практики показывает, что сделать это бывает очень сложно. Когда можно обращаться с иском в суд? Кого привлекать в качестве ответчика и заинтересованного лица? Какие доказательства приводить? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Когда заказчик может отказаться от договора строительного подряда

Споры между заказчиками и исполнителями договоров строительного подряда – обычное дело. И это не удивительно, ведь стоимость работ обычно значительна для обеих сторон. Но, несмотря на обширную судебную практику, вопросов, касающихся договора строительного подряда, на практике возникает очень много. Один из главных – в каких случаях заказчик может отказаться от договора? Ответ на него вы найдете в статье.

Проектирование объектов капитального строительства как правовой процесс

Данная статья посвящена проблемам такой актуальной и в то же время неоднозначной теме, как проектирование. Вопросы проектирования являются основополагающими на начальном этапе реализации инвестиционного проекта строительства. Как будет выстроена цепочка взаимоотношений по проектированию, как правильно будут прописаны условия в договоре – от всего этого зависит итог выполнения работ по разработке проектной документации.

Самострой: анализ законодательства и судебной практики

Проблемы легализации, сноса, эксплуатации незаконных построек, приобретения на них права собственности актуальны для многих бизнесменов. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал на своем или чужом земельном участке новый объект недвижимости или реконструировал старый (надстроил этажи, сделал пристройку и пр.). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации направил судам рекомендации (в виде обзора) по применению ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»). Ознакомим читателей с некоторыми прецедентными решениями, на которые обратил внимание ВАС РФ.