Сколько должен арендатор за нарушение договора аренды? История одного дела

В октябре 2018 г. ВС РФ рассмотрел спор1, вытекающий из самой обычной для аренды ситуации: прекращения договора. Правда, исковые требования были заявлены не совсем привычные: о возмещении убытков, возникших в связи с заключением нового арендного соглашения. Проанализируем дело, в котором позиции ВС РФ и первых трех инстанций диаметрально разошлись. Выводы судов во многом стали неожиданными. Они наверняка заставят задуматься как арендаторов, так и арендодателей.

Ситуация

Предприниматель сдал компании помещение в аренду. Договор был заключен на длительный срок и содержал несколько стандартных условий. Среди них – возможность арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК РФ) при нарушениях со стороны арендатора. На практике собственники обычно пользуются этой опцией при нарушении сроков внесения арендной платы. Так было и в нашем случае. Отказавшись от договора, арендодатель активно начал искать нового арендатора, и это ему удалось. Вот только рынок аренды успел поменяться, поэтому в цене пришлось уступить.

Подумав пару лет, предприниматель решил, что прежний арендатор должен компенсировать ему недополученный доход (около двух миллионов рублей) и отправился в суд.

Позиция истца-арендодателя

В суде предприниматель заявил, что в связи с прекращением договора аренды по вине ответчика, который вносил арендные платежи не вовремя, он понес убытки. Их расчет был довольно прост: из стоимости аренды, установленной в договоре с ответчиком, нужно вычесть цену, указанную в новом соглашении с другим арендатором.

Предприниматель ссылался:

  • на ст. 15 ГК РФ. В ней сказано, что под убытками понимаются в том числе доходы, которые лицо получило бы, если бы его право не было нарушено. На языке закона это называется упущенной выгодой;
  • п. 1 ст. 393.1 ГК РФ. Там говорится, что кредитор вправе потребовать возмещения убытков в виде разницы между ценой договора, который был прекращен по вине должника, и ценой договора, заключенного взамен. По сути, спор велся именно вокруг толкования этой нормы.

Позиция ответчика-арендатора

Во-первых, между расторжением старого договора и заключением нового по более низкой цене нет причинно-следственной связи. Доходы арендодателя снизились по объективным причинам: из-за «просадки» рынка.

Во-вторых, ответчик и сам неоднократно предлагал снизить арендную плату, чтобы она соответствовала рыночному уровню. При этом он ссылался на существенное изменение обстоятельств, которое является основанием для изменения или расторжения договора (ст. 451 ГК РФ). Тем не менее истец от изменения договора отказывался.

Арбитражные суды первых трех инстанций поддержали именно эту позицию.

Первая инстанция

Чтобы получить возмещение убытков, истец должен доказать, среди прочего, противоправность поведения ответчика. Однако сделать это, по мнению Арбитражного суда Пермского края, истец не смог 2. Суд указал, что причиной уменьшения арендной платы стало «снижение макроэкономических показателей» и «усилившаяся геополитическая нестабильность». В результате «произошла переориентация рынка, на первый план вышли интересы потенциальных покупателей и арендаторов, в результате чего цены...

Вы видите 20% этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 300 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Внимание!
Ловите МАКСИМАЛЬНУЮ скидку именно сейчас!
Годовая подписка 2022 на любую версию журнала (бумажную, электронную, Комплект с доступом к базе знаний) по самой низкой цене.

Рекомендовано для вас

Если администрация тянет с передачей земли в собственность

Арендаторы земельных участков, на которых расположена принадлежащая им недвижимость, могут воспользоваться правом выкупа. Сделка совершается в упрощенном порядке без торгов. Но простота процедуры чаще всего видна только на бумаге. На деле же администрации постоянно чинят предпринимателям препятствия в выкупе земли. И это по-своему логично: гораздо выгоднее продолжать наполнять казну регулярными арендными платежами, чем получить разовую плату за передачу в собственность. Расскажем, как в такой ситуации арендатор может защитить свои права.

Знакомьтесь: изменения законодательства о самовольных постройках

В статье мы осветим изменения в порядке признания постройки самовольной. Узнаете о нововведениях, благодаря которым владелец может не сносить «самострой», а легализовать его. Также поговорим о том, как компетентные органы признают строение самовольным

Если арендатору достался плохой офис

Выбрав подходящий офис и заехав в него, арендатор наверняка планирует вести в нем свою деятельность в комфортных условиях. Однако нередко уже после заезда он начинает выявлять разные недостатки, которые делают пребывание в помещении не таким уж удобным. Как поступить в такой ситуации: дожидаться, когда арендодатель их устранит, или сделать это самому, и как потом компенсировать свои затраты? Расскажем, как арендатор может защитить свои права и интересы.

Электронные сервисы Росреестра

С каждым годом все большее количество различных государственных услуг предоставляется в электронном виде. Не стоит в стороне от этого процесса и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Через ее сайт можно получить больше десятка услуг, в т. ч. ознакомиться с информацией из ЕГРН, подать документы на госрегистрацию, посмотреть публичную кадастровую карту, проверить электронный документ, записаться на прием. Об этих и других электронных сервисах Росреестра читайте в статье.

Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности

По закону лицо, которое владеет чужим или бесхозным имуществом, по истечении определенного времени может стать его собственником. Но для этого придется обратиться в суд и доказать, что владение было добросовестным, открытым, непрерывным, и лицо относилось к имуществу как к своему собственному. Анализ судебной практики показывает, что сделать это бывает очень сложно. Когда можно обращаться с иском в суд? Кого привлекать в качестве ответчика и заинтересованного лица? Какие доказательства приводить? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Когда заказчик может отказаться от договора строительного подряда

Споры между заказчиками и исполнителями договоров строительного подряда – обычное дело. И это не удивительно, ведь стоимость работ обычно значительна для обеих сторон. Но, несмотря на обширную судебную практику, вопросов, касающихся договора строительного подряда, на практике возникает очень много. Один из главных – в каких случаях заказчик может отказаться от договора? Ответ на него вы найдете в статье.

Проектирование объектов капитального строительства как правовой процесс

Данная статья посвящена проблемам такой актуальной и в то же время неоднозначной теме, как проектирование. Вопросы проектирования являются основополагающими на начальном этапе реализации инвестиционного проекта строительства. Как будет выстроена цепочка взаимоотношений по проектированию, как правильно будут прописаны условия в договоре – от всего этого зависит итог выполнения работ по разработке проектной документации.

Самострой: анализ законодательства и судебной практики

Проблемы легализации, сноса, эксплуатации незаконных построек, приобретения на них права собственности актуальны для многих бизнесменов. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал на своем или чужом земельном участке новый объект недвижимости или реконструировал старый (надстроил этажи, сделал пристройку и пр.). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации направил судам рекомендации (в виде обзора) по применению ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»). Ознакомим читателей с некоторыми прецедентными решениями, на которые обратил внимание ВАС РФ.