Выбрав подходящий офис и заехав в него, арендатор наверняка планирует вести в нем свою деятельность в комфортных условиях. Однако нередко уже после заезда он начинает выявлять разные недостатки, которые делают пребывание в помещении не таким уж удобным. Как поступить в такой ситуации: дожидаться, когда арендодатель их устранит, или сделать это самому, и как потом компенсировать свои затраты? Расскажем, как арендатор может защитить свои права и интересы.
Кто за что в ответе
Арендатору очень важно, чтобы помещение находилось в нормальном состоянии и он мог его использовать для своих целей. При этом сам арендатор должен производить только текущий ремонт, если по условиям договора на него не возложена обязанность заниматься еще и капитальным ремонтом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В любом случае арендодатель не должен оставаться безучастным к требованиям арендатора об устранении недостатков помещения. Получив претензию, арендодатель должен оценить фактическое состояние помещения, определить перечень недостатков и после этого без промедления устранить их, предложить другое помещение (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ). Впрочем, недостатки бывают разные (см. Схему).
Порядок дальнейших действий арендатора будет зависеть от вида недостатка.
Заранее оговоренные недостатки
Стороны могут изначально, еще при заключении соглашения, оговорить все недостатки помещения и отразить их в договоре (акте приема-передачи). В этом случае считается, что арендатор согласился взять в аренду помещение в том состоянии, в котором оно находится (п. 2 ст. 612 ГК РФ). За такие недостатки арендодатель уже не отвечает, поскольку арендатору было о них известно и тем не менее он не отказался от сделки. Это означает, что его все устраивало, и он считал приемлемым арендовать такое помещение.
Арендатор принял помещение по акту без возражений, несмотря на наличие недостатков. Кроме того, по договору, который арендатор подписал без замечаний, он был обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт.
Впоследствии он предъявил арендодателю требование о взыскании средств, потраченных на ремонт. Суд вполне предсказуемо отказал в иске (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.05.2018 № Ф03-1919/2018).
Очевидные недостатки
Бывают недостатки, которые арендатор не мог не видеть или должен быть обнаружить при осмотре...
