Законодательство предусматривает возможность принудительного выкупа у частного собственника его земельного участка и находящейся на нем недвижимости. При этом за выкупаемое имущество он должен получить соразмерную компенсацию. Кто и как ее будет считать? В каких случаях и в каком порядке государственные (муниципальные) органы принимают решение о выкупе? Можно ли его оспорить? В статье даны ответы на эти и многие другие вопросы.
Частная собственность неприкосновенна, и никто не может быть ее лишен иначе, как по решению суда и на основании закона. Все знают это золотое правило, но вспоминают его только тогда, когда приходится расставаться со своим имуществом. А такая ситуация вполне возможна, если оно потребуется для государственных или муниципальных нужд. Препятствовать исполнению этого решения нельзя, поскольку закон прямо допускает возможность принудительного выкупа, однако его можно пытаться оспорить. Выясним, как собственник может защитить свои права на случай принудительного выкупа его имущества и есть ли шанс получить более высокую выкупную цену.
Компания может иметь в собственности здание, сооружение или иной объект недвижимости, который расположен на арендованном земельном участке. Она обладает исключительным правом на его приватизацию (ст. 36 ЗК РФ), а с 1 марта 2015 г. – на его приобретение (ст. 39.20 ЗК РФ). Однако подобные планы могут быть нарушены решением государства изъять участок для своих нужд, и тогда права на недвижимость компания утратит (ст. 239 ГК РФ).
Фирма также может быть собственником земельного участка. Но это не застрахует от его изъятия, поскольку закон допускает такую возможность.
Вместе с тем определенные средства защиты у компании все-таки есть.
Когда имущество могут выкупить
Выкуп земельного участка допускается только в исключительных случаях, исчерпывающий перечень которых приведен в ЗК РФ.
Фрагмент документа
1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Установление в законе исчерпывающего перечня является гарантией защиты прав владельцев и собственников земельных участков.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа указал, что администрация муниципального образования была не вправе издавать постановление об изъятии у компании земельного участка для размещения объектов своей инфраструктуры – административного здания, гаража, карбюраторной, теплой стоянки и диспетчерской. Подобные объекты не перечислены в ст. 49 ЗК РФ (постановление от 22.04.2011 по делу № А32-17608/2010).
Владелец или собственник выкупаемого участка вправе знать, для каких именно целей изымают его имущество. Он вправе ознакомиться с соответствующими документами для того, чтобы при наличии оснований попытаться оспорить решение об изъятии.
Выкуп участка не может быть произвольным. Государственный (муниципальный) орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на него и на находящуюся на нем недвижимость (абз. 2 п. 1 ст. 239 ГК РФ).
Владелец и собственник выкупаемого участка может со своей стороны представлять доказательства того, что использование участка для государственных (муниципальных) нужд возможно и без его изъятия. Например, есть возможность:
- установить публичный сервитут;
- изъять не целый участок, а его часть;
- использовать другой участок (но придется доказать, что именно он больше подходит для государственных или муниципальных нужд).
Можно попытаться оспорить полномочия соответствующего органа на принятие решения об изъятии участка. Для этого следует потребовать:
- положение или иной документ...
