Нормы о залоге. Новое во взыскании недвижимости

Журнал «Юридический справочник руководителя» № 5 / 2012

Иванов Виталий

руководитель юридического департамента ООО «Первая телевизионная компания»

В предыдущем номере мы уже писали о значительных изменениях в законодательстве о залоге. Тогда речь шла о залоге движимого имущества. Теперь же расскажем о новшествах в залоге недвижимости: о новом порядке его регистрации, об особенностях обращения взыскания на объекты недвижимости, о роли пристава-исполнителя в процессе взыскания.

В прошлом номере мы рассказывали о масштабных изменениях в законодательстве о залоге, которые вступили в силу в марте 2012 г. Напомним, речь шла о новшествах в залоге движимого имущества. В продолжение темы расскажем о залоге недвижимости.

Новшества в ипотеке

Одно из основных изменений, касающихся залога недвижимости, связано с четким установлением способа заключения договора ипотеки. Теперь в законе сказано, что договор об ипотеке должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 3 ст. 339 ГК РФ, абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – Закон об ипотеке).

Кроме того, в договоре можно предусмотреть условие о возможности взыскания заложенного имущества без суда и (или) способы его продажи по решению суда (п. 1.1 ст. 9, п. 2.1 ст. 14 Закона об ипотеке). Это условие теперь должно быть обязательно включено и в закладную.

К сведению

Оба этих правила применяются и в том случае, когда заключен договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (например, когда земельный участок куплен в кредит, он считается находящимся в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на эту землю), в котором есть условие о взыскании заложенного имущества во внесудебном порядке.

Если ипотека возникает в силу закона, то условие о способах и порядке продажи заложенного имущества при взыскании через суд можно предусмотреть в отдельном соглашении. Причем оно должно пройти госрегистрацию.

В новой редакции в ст. 54.1 Закона об ипотеке добавлен п. 5. Там говорится о возможности взыскания имущества при систематическом нарушении сроков внесения платежей. Систематичность заключается в нарушении сроков более трех раз в течение года. Причем взыскать предмет залога можно даже в том случае, когда каждая из таких просрочек незначительна. Это положение можно изменить договором об ипотеке.

Во внесудебном порядке взыскать предмет ипотеки можно только в случаях, когда это предусмотрено договором об ипотеке (или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона) или закладной (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

В то же время есть ситуации, когда во внесудебном порядке обратить взыскание нельзя.

Фрагмент документа

Пункт 5 ст. 55 Закона об ипотеке

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:

1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

4) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;

5) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;

6) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;

7) предметом ипотеки является земельный участок, который указан в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;

8) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

9) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

10) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

6. В случаях, указанных в пункте 5 настоящей статьи, взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

К сведению

При ипотеке строений, находящихся на арендованной земле, заложенным считается и право аренды. В случае, когда в ипотеку передается нежилое помещение, заложенной также считается доля в праве собственности на общее имущество и на земельный участок (ч. 3, 5 ст. 69 Закона об ипотеке).

Порядок распределения сумм, вырученных от реализации, при ипотеке аналогичен порядку, предусмотренному Законом РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге».

Однако при распределении сумм по ипотеке вводится одно совершенно...

Нормы о залоге. Новое во взыскании недвижимости

Новшества в ипотеке

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Рекомендовано для вас

Роман Авалян: «При грамотном подходе к возмещению ущерба от ДТП потерпевший может остаться в плюсе»

Кого можно привлечь к уголовной ответственности при банкротстве юридического лица?

Хулиганство: новое хорошо забытое старое. Свежие разъяснения Пленума ВС РФ

Новые права кредиторов в делах о банкротстве

Если подпись оказалась поддельной

Какие аргументы помогут в суде для уменьшения неустойки

Как взыскать с оппонента судебную неустойку

Какие аргументы помогут в суде для снятия требования неустойки в полном объеме