Top.Mail.Ru

Правомерно ли включение в договор следующего условия: «Если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Стороны договорились, что при обращении в

Вопрос
Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Чтобы взыскивать неустойку не через суд, а в бесспорном порядке, в договор включили следующее условие: «Если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Стороны договорились, что при обращении в суд о понуждении заключить договор стоимость объекта уменьшается на сумму неустойки, равную 0,1% от стоимости объекта за каждый день просрочки даты заключения основного договора, но не более чем на 15% его первоначальной стоимости по предварительному договору». Правомерно ли включение в предварительный договор подобного условия?
Отвечает

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Одним из существенных условий договора продажи недвижимости является цена имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Условие о цене недвижимого имущества может быть согласовано путем определения порядка исчисления цены, позволяющего достоверно определить ее размер.

Представляется, что включение в порядок определения цены имущества показателя, отражающего эквивалент суммы неустойки, подлежащей уплате в связи с уклонением от заключения основного договора, может привести к тому, что предварительный договор не будет считаться заключенным. Ведь подлежащая уплате неустойка в случае спора может быть снижена судом (ст. 333 ГК РФ), а должник может быть полностью освобожден от ее уплаты по основаниям, предусмотренным ст. 401 ГК РФ. Учитывая эти обстоятельства, приведенное в вопросе условие о порядке определения цены не позволяет достоверно определить цену имущества на момент заключения основного договора и, стало быть, является несогласованным.

Безусловно, цена имущества может быть определена и без включения в порядок ее исчисления элемента, отражающего размер неустойки. В частности, условиями договора может быть предусмотрено, что из установленной договором твердой суммы вычитается величина не являющегося неустойкой показателя, учитывающего количество дней, прошедших с момента, когда основной договор должен быть заключен, и до момента совершения продавцом, уклоняющимся от заключения договора, акцепта на его заключение (или вступления в силу решения суда о понуждении к заключению основного договора). При отсутствии факта уклонения продавца от заключения основного договора цена имущества, соответственно, будет равна установленной договором твердой сумме, а при уклонении от заключения основного договора она будет зависеть от числа названных дней. Поскольку при таком способе размер цены недвижимого имущества может быть определен достоверно, требование ст. 555 ГК РФ будет считаться соблюденным.

Сам по себе описанный порядок определения цены договора закону не противоречит (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ; постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2008 по делу № А12-8376/07-С63). В то же время условия договора, ставящие размер цены договора в зависимость от факта нарушения обязательств одной из сторон, нередко рассматриваются судами как прикрывающие условие о неустойке (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2003 № Ф09-3552/2003ГК, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.02.2010 по делу № А63-6106/2009). В этом случае к правоотношениям между сторонами могут быть применены относящиеся к неустойке правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ), касающиеся в том числе возможности снижения ее размера в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ), а цена имущества будет определяться установленным в договоре твердым размером (без вычитания из него суммы, которая соответствует размеру неустойки).

Однако необходимо учитывать, что вопрос о том, будет ли считаться согласованным условие договора о цене, описанное подобным образом, и свидетельствует ли оно о намерении сторон прикрыть условие о неустойке, может быть решен только судом на основе исследования как отдельных условий договора, так и смысла договора в целом, принимая во внимание также предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон и прочие обстоятельства (ст. 431 ГК РФ). Сам по себе описанный способ определения цены договора не исключает возникновения рисков признания предварительного договора незаключенным (и, следовательно, невозможности понуждения продавца к заключению основного договора).

Стоит отметить, что предварительный договор может предусматривать удержание суммы неустойки, начисленной в связи с уклонением продавца от заключения основного договора, из цены имущества, подлежащей уплате продавцу (в случае заключения основного договора). Иными словами, стороны вправе прийти к соглашению, по которому возникающее из основного договора в будущем обязательство по уплате цены имущества и обязательство по уплате неустойки, начисленной в связи с уклонением продавца от заключения договора, прекратятся (соответственно, частично и полностью) с момента заключения основного договора. Такой способ прекращения взаимных обязательств сторон не противоречит закону (п. 1 ст. 407, п. 4 ст. 421 ГК РФ; постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 1394/12, от 10.07.2012 № 2241/12). Кроме того, и в отсутствие в договоре условия о прекращении указанных встречных обязательств эти обязательства, являясь денежными, то есть однородными, могут быть после заключения основного договора прекращены зачетом по заявлению одной стороны (ст. 410 ГК РФ; постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 1394/12, от 10.07.2012 № 2241/12). Обращаться в суд для взыскания неустойки при этом не требуется. Однако в обоих указанных случаях лицо, чье обязательство по уплате неустойки прекращено путем частичного зачета в счет цены продаваемого имущества, вправе оспорить размер неустойки в судебном порядке. В случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства размер такой неустойки может быть снижен судом. Вопрос о ее снижении может быть решен при рассмотрении судом иска о взыскании стоимости переданного покупателю недвижимого имущества.

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Что будет за ведение бизнеса в запрещенных соцсетях?

Какая ответственность грозит за упоминание недавно запрещенных соцсетей и ведение в них бизнеса?

Контрагент не возвращает подписанный экземпляр договора. Что делать?

Мы направили контрагенту 2 экземпляра подписанного с нашей стороны договора по почте в другой город. Но от него свой экземпляр никак не получим. Звонили менеджеру, он обещает выслать (то подписант у них был на больничном, то другие отговорки). Исполнение договора уже началось обеими сторонами, никаких нареканий нет. Только свой экземпляр договора никак не можем у них «выцепить», необязательные они какие-то. Как посоветуете действовать в такой ситуации? Может, им официальное письмо написать, тогда как его составить и направить? Может, еще что-то можно предпринять?

Субарендатор снимал часть помещения, но арендатор решил расторгнуть договор аренды. Какие варианты есть у субарендатора?

Договор аренды помещения расторгается досрочно по инициативе арендатора (такая возможность предусмотрена договором). Арендатор сдавал с согласия арендодателя небольшую часть помещения в субаренду. В этом случае субарендатор планирует продолжить отношения с арендодателем, а ему не выгодно сдавать такую небольшую часть помещения. Должен ли субарендатор заключить договор в отношении всей площади или может только в отношении части помещения?

О подаче заявления о продлении срока ликвидации

Возможна ли подача заявления о продлении срока ликвидации по истечении срока ликвидации, установленного решением общего собрания участников ООО о добровольной ликвидации?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?

Договор аренды помещений подписан 14.06.2016, срок передачи помещений – 01.08.2016, срок действия – по 30.06.2017. С какого момента договор считается действующим – с момента заключения (14.06.2016) или с момента передачи помещений по акту приема-передачи (01.08.2016)?