Как в судебном порядке расторгнуть договор аренды, заключенный в отношении приобретенного здания, если арендатор не вносит арендную плату?

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 (далее – Информационное письмо № 66)). При этом указанное обстоятельство не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 Информационного письма № 66, постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2011 № Ф09-694/11-С6 по делу № А50-11373/2010).

Статьей 619 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке. В частности, обратиться в суд с требованием о расторжении договора арендодатель вправе в случае невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы. До обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости внесения арендной платы в разумный срок, а при неисполнении арендатором своей обязанности – предложение расторгнуть договор. После отказа арендатора от расторжения договора (или в случае неполучения от арендатора ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения) арендодатель может обратиться с требованием о расторжении договора в суд (п. 29 Информационного письма № 66, постановления ФАС Центрального округа от 11.10.2012 по делу № А64-12183/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2011 по делу № А63-2829/2010).

В заключение отметим, что исполнение арендатором требования о погашении задолженности не лишает арендодателя права в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 № 14АП-5091/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 № 05АП-1704/13).