Top.Mail.Ru

Арендодатель перестал быть налогоплательщиком НДС, но договором предусмотрена оплата с НДС. Вправе ли арендатор уменьшить оплату на сумму НДС?

Вопрос
В процессе исполнения договора аренды земельного участка арендодатель перестал быть налогоплательщиком НДС. Договором предусмотрена ежемесячная оплата в фиксированном размере, «в том числе НДС». Обязан ли арендатор с момента перехода арендодателя на другой режим налогообложения продолжать оплачивать арендную плату в предусмотренном договором размере, то есть с суммой НДС, либо размер арендной платы должен быть уменьшен на сумму НДС?
Отвечает

В силу ст. 2 НК РФ, п. 1, 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство по общему правилу не применяется, а гражданские правоотношения в свою очередь не регулируются налоговым законодательством. Уплата тех или иных налогов, в том числе НДС, осуществляется в соответствии с правилами, установленными налоговым законодательством, тогда как отношения между сторонами гражданско-правового договора (включая договор аренды) определяются в соответствии с гражданским законодательством.

Налогоплательщик налога на добавленную стоимость обязан при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ). Сумма налога, предъявляемая покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, указывается в счете-фактуре, который продавец обязан выставить покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав (п. 3 ст. 168, подп. 11 п. 5 ст. 169 НК РФ). В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой в гражданско-правовых отношениях сторон договора сумма НДС является частью цены связывающего их договора, которая вычленяется из этой цены для целей налогообложения (см., например, определение ВС РФ от 23.11.2017 № 308-ЭС17-9467, определение КС РФ от 21.12.2011 № 1856-О-О, постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 № 5451/09). Это правило действует, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Это правило применяется и к обязательствам, возникшим из договоров (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Закон не предусматривает, что изменение ставки НДС или прекращение у арендодателя обязанностей по уплате НДС влечет изменение условия договора о цене. Это обстоятельство дает основания для вывода о том, что размер арендной платы в рассматриваемой ситуации может быть изменен лишь по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 450, ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ), сами же по себе приведенные в вопросе обстоятельства на размер арендной платы не влияют (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 № 13АП-24574/16).

Вместе с тем в судебной практике в последнее время преобладает иной подход, предполагающий, что в описанной ситуации арендатор может требовать уменьшения размера арендной платы на сумму, соответствующую включенной в цену договора сумме НДС, поскольку получение этой части цены лицом, не являющимся плательщиком НДС, приведет к неосновательному обогащению последнего (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 № 03АП-7601/18, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 № 20АП-952/18, Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 № 09АП-59923/17, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 № 16АП-57/17). Отметим также, что аналогичный подход встречается в судебной практике применительно к отношениям сторон по контрактам, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (см., например, определение ВАС РФ от 21.02.2012 № ВАС-1045/12, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2017 № Ф02-6060/17 по делу № А33-166/2017, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.01.2016 № Ф08-9711/15, Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018 № 09АП-53404/18, Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 № 05АП-5743/17). В целом можно констатировать, что единообразный подход к решению рассматриваемого вопроса в правоприменительной практике на сегодняшний день не выработан. Однако, учитывая приведенную практику, мы полагаем, что в случае, если в рассматриваемой ситуации с момента прекращения у арендодателя обязанности по уплате НДС арендатор будет вносить арендную плату в размере, уменьшенном на сумму НДС, такой подход может быть поддержан судом.

Здесь же отметим, что приведенный выше подход означает, что уступка арендодателем права требования задолженности по арендной плате, образовавшейся после прекращения у него обязанностей налогоплательщика НДС, может рассматриваться как действие, направленное на передачу отсутствующего права (в той части, которая приходится на сумму НДС). Сама по себе такая уступка не означает, что новый кредитор вправе требовать от арендатора уплаты ему суммы, определенной исходя из указанной в договоре аренды цены с учетом НДС. Недействительность (отсутствие) требования, переданного по договору цессии, не влечет за собой недействительность самого договора цессии. Уступая право по недействительному или несуществующему обязательству, цедент фактически нарушает свою обязанность по договору цессии, которая заключается в передаче цессионарию предмета договора – права (требования) к должнику. Следовательно, речь идет не о недействительности договора цессии, а о неисполнении его со стороны цедента. Вследствие этого цессионарий может применить к нему меры ответственности, основанные на ст. 390 ГК РФ, согласно которой первоначальный кредитор, уступивший требование, по общему правилу отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120)).

Оценить вопрос
s
В избранное
Внимание!
20% скидки на 2 полугодие 2021 г. на электронную версию журнала только в мае + 10% по промокоду на любой тип подписки (бумажная, электронная, комплект с доступом к базе знаний) = скидка от 30%

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Кто может требовать носить маску в общественных местах

В нашем регионе издан указ губернатора о ношении в общественных местах и общественном транспорте масок и респираторов. На основании этого охранники в торговом центре требуют, чтобы посетители были в масках. У меня сомнения по поводу полномочий охранников. Могут ли они, а также кондукторы, продавцы и пр. требовать от граждан надеть маску. Я запуталась. Помогите распутаться.

Может ли лицо, которое не являлось участником ООО на момент принятия решения о смене гендира, его обжаловать?

Может ли лицо, которое не являлось участником ООО на момент принятия решения о смене генерального директора, его обжаловать (договор купли-продажи доли нотариально удостоверен, но сведения о новом участнике в ЕГРЮЛ не внесены)? Добавим, что на дату спорного собрания один из участников ООО, обладающий 50% долей в уставном капитале общества, находился за границей, а протокол общего собрания был сфальсифицирован вторым участником.

Договор аренды истек - что дальше?

Если по окончании срока действия договора аренды (11 мес.) арендатор продолжает арендовать помещение и не вернул его по акту приема-передачи, то будут ли применяться все условия завершенного договора аренды и далее, или только сохраняется обязанность по уплате арендной платы?

Если в договоре аренды установлено условие об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ

В 2020 году был заключен договор аренды, действие которого распространено на 2018–2019 годы. В договоре прописана арендная плата. Арендные платежи за фактическое пользование были уплачены в срок, предусмотренный в нем. В документе также указано, что вместе с арендной платой за фактическое пользование арендатор уплачивает проценты по ст. 395 ГК РФ за период 2018–2019 годов. Законно ли это? Можно ли признать данный пункт недействительным?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

Будет ли прерываться течение срока исковой давности в случае подачи заявления о выдаче судебного приказа и последующего вынесения определения об отмене выданного судебного приказа?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?

Договор аренды помещений подписан 14.06.2016, срок передачи помещений – 01.08.2016, срок действия – по 30.06.2017. С какого момента договор считается действующим – с момента заключения (14.06.2016) или с момента передачи помещений по акту приема-передачи (01.08.2016)?