Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).
Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Использование земельного участка без заключения договора аренды не освобождает лицо, использующее такой участок, от обязанности оплачивать его использование. В этом случае с такого лица может быть истребовано неосновательное обогащение в виде сбереженной стоимости пользования земельным участком, равной величине арендной платы (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.02.2019 № Ф04-6410/18).
В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (см. п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271, 273, п. 1 ст. 552 ГК РФ) собственнику здания принадлежат права на земельный участок, на котором оно находится. Эти права (в частности, право использовать занятый зданием земельный участок) возникают в силу закона и не зависят от прав третьих лиц на соответствующий участок (постановление Верховного Суда РФ от 29.08.2016 № 308-АД15-19368, определение Верховного Суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4984). То обстоятельство, что земельный участок под зданием не сформирован, само по себе не освобождает собственника здания от обязанности вносить плату за фактическое пользование землей, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости.
Порядок определения площади земельного участка, занятого зданием или иной недвижимостью, для целей расчета размера неосновательного обогащения законодательством не предусмотрен. Этот вопрос разрешается судами по-разному в зависимости от конкретных обстоятельств. Нередко суды указывают, что площадь используемого участка определяется исходя из той части земли, которая занята зданием, и дополнительно площади, необходимой для обслуживания и эксплуатации здания. Эти размеры определяются в том числе с учетом конкретных видов деятельности, в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.06.2018 № Ф02-1517/18, Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 № 03АП-4756/17).
Иными словами, для целей расчета платы за пользование земельным участком, занятым зданием, нередко принимается площадь участка, превышающая площадь, занимаемую непосредственно этим объектом (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 № 16АП-1410/18). В зависимости от характеристик объекта недвижимости возможен и иной подход к решению этого вопроса (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 № 10АП-454/18).
В судебной практике распространен подход (основанный на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 № 241/10). Так, если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата исчисляется исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием / сооружением («пятно застройки»), если не доказано фактическое использование участка в иных границах (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 16.05.2019 № Ф09-2056/19 по делу № А60-32588/2018, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2019 № 08АП-11215/19, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2020 № Ф04-6214/19, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2016 № 10АП-6186/16, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.03.2015 № Ф04-16332/15, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 № 04АП-6857/17).
При возникновении спора по вопросу о площади земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, в качестве доказательств суд может рассматривать, например, техническое заключение эксперта, акт обследования, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 № 14АП-2844/19, Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 № 02АП-583/19).
При необходимости для определения площади участка под зданием суд может назначить землеустроительно-техническую экспертизу (постановления Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2018 № Ф05-6189/18, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 № 12АП-2659/19, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2020 № 10АП-25897/19, от 21.01.2020 № 10АП-21091/19, от 27.09.2019 № 10АП-16356/19, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2020 № Ф05-23296/19).
