При неисполнении продавцом обязанности по передаче здания покупатель вправе отказаться от исполнения договора. Кроме того, по требованию покупателя договор может быть расторгнут судом в связи с существенным нарушением продавцом условий договора.
Обоснуем. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения предмета договора покупателю.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца – от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Поскольку иное не предусмотрено правилами § 7 гл. 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ), покупатель вправе, кроме требования о возмещении убытков, воспользоваться возможностью, предоставленной п. 1 ст. 463 ГК РФ, то есть отказаться от исполнения договора (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 № 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 № Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 № 11АП-10349/14).
Положения п. 2 ст. 463 ГК РФ, согласно которым при отказе продавца передать индивидуально определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ, на наш взгляд, не исключают применения последствий, указанных в п. 1 ст. 463 ГК РФ, то есть права покупателя на односторонний отказ от исполнения договора. Косвенно это подтверждается, например, в постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2015 № Ф09-6829/15 по делу № А50-26674/2014, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 № 02АП-6054/20 по делу № А82-23121/2019, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 № 15АП-1788/13. Правоприменительной практики, где бы непосредственно рассматривался этот вопрос применительно к аналогичным обстоятельствам, мы не обнаружили.
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора он считается расторгнутым с момента получения одной стороной направленного второй стороной уведомления о таком отказе, если иной срок расторжения не указан в уведомлении либо не определен соглашением сторон. Поскольку с расторжением договора купли-продажи у продавца отпадут основания удерживать денежные средства, внесенные в качестве аванса, такая предварительная оплата подлежит возврату покупателю как неосновательное обогащение продавца (ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ, определение ВС РФ от 13.11.2018 № 25-КГ18-6, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 № 02АП-7556/13).
По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 4, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи недвижимости в связи с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, основанием для внесения регистрирующим органом в реестр записи о госрегистрации перехода права собственности на недвижимость обратно к продавцу могут быть либо заявления обеих сторон договора, либо – в случае отказа продавца от обращения с указанным заявлением – решение суда об удовлетворении иска покупателя о признании договора прекратившимся.
В заключение отметим, что по общему правилу в случае существенного нарушения договора одной из сторон он может быть расторгнут судом по требованию другой стороны (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценка существенности допущенного нарушения договора определяется с учетом конкретных обстоятельств, исходя из положений абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Согласно этой норме нарушение договора является существенным, если оно влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В качестве существенного нарушения может квалифицироваться, в частности, неисполнение обязанности передать товар в предусмотренный договором срок (постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2014 № Ф10-4513/13). Однако правоприменительной практики, где бы аналогичный вывод был сделан применительно к отношениям по договору продажи недвижимости, мы не обнаружили и не можем исключить вероятности отказа в удовлетворении требования покупателя о расторжении договора при описанных обстоятельствах.
