Субарендатор вправе претендовать на заключение прямого договора с арендодателем в отношении части помещения.
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Указанной нормой предусмотрена защита прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения самостоятельного договора аренды непосредственно с арендодателем. Буквальное толкование п. 1 ст. 618 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что потенциальный договор аренды между арендодателем и субарендатором должен быть заключен на условиях прекращенного договора аренды, за исключением положений о сроке договора и объекте аренды. Условия о сроке и объекте аренды должны соответствовать положениям договора субаренды.
Таким образом, если по договору субаренды субарендатору во владение и/или пользование была передана только часть арендуемого помещения, в случае прекращения договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение прямого договора с арендодателем в отношении именно части помещения. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (постановления Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 № Ф05-8083/16 по делу № А40-28789/14-155-240, Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2015 № Ф05-17168/15 по делу № А40-109585/2014, решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.06.2019 по делу № А40-32128/2018).
