Top.Mail.Ru
Вопрос
В договоре аренды есть условие о запрете передачи в залог недвижимости. Может ли договор залога быть признан недействительным или незаключенным, если состоится передача недвижимости в залог?
Отвечает

Основания для признания договора залога недействительной или незаключенной сделкой в рассматриваемой ситуации отсутствуют.

Незаключенность договора

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет залога (ипотеки), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1).

Если соответствующее соглашение не достигнуто хотя бы по одному из существенных условий, то между сторонами отсутствуют правоотношения, основанные на договоре залога, а сам договор залога в этом случае может быть признан незаключенным. Нарушение договорной обязанности по непередаче объекта аренды в залог не может явиться основанием для признания договора залога незаключенным при согласовании всех его существенных условий.

Недействительность договора

Отсутствуют основания и для признания договора залога недействительным. Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ может быть признана недействительной сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. Также согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161‑ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей необходимость получения согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог.

Условия же договора не относятся к нормам закона и иных правовых актов и в силу относительности обязательственной связи (п. 3 ст. 308 ГК РФ) не могут быть противопоставлены третьему лицу – ​залогодержателю. В случае нарушения обязанностей, установленных договором аренды, пострадавшая сторона вправе только привлечь нарушителя к договорной ответственности.

Кроме того, следует учитывать положения ст. 617 ГК РФ, предусматривающие сохранение договора аренды при смене собственника, в силу которых права арендатора заключением договора залога фактически не затрагиваются.

Иных оснований для признания договора залога недействительной сделкой в случае нарушения договорного запрета на передачу имущества в залог также не усматривается.

Судебной практики по рассматриваемой ситуации нам обнаружить не удалось.


Сноски 1

  1. Далее – Закон об ипотеке. Вернуться назад
Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Будет ли притворной сделка по бесплатному пользованию оборудованием при условии покупки расходников, если они прописаны другим договором?

Может ли быть заключен договор безвозмездного пользования между юридическими лицами, по условиям которого ссудодатель передает ссудополучателю оборудование, ссудополучатель обязуется закупить у ссудодателя определенное количество расходного материала для работы данного оборудования, если условия о продаже расходного материала закреплены в отдельном договоре поставки? Будет ли данная сделка являться притворной?

Сколько хранить договоры

Законодательство четко прописывает сроки хранения многих документов, в том числе и договоров. Для большинства соглашений этот срок составляет 5 лет, но встречаются и более короткие, а также значительно более длительные – ​до ликвидации организации или 50/75 лет. Узнаете, где надо искать сроки хранения договоров, учитывая специфику организаций, например, для АО. Рассказываем, как определить срок хранения, если нужного договора в действующих нормативных перечнях не нашлось; как считается срок, если договор носит смешанный характер; а также когда начинает исчисляться срок хранения договора.

Предоплата и постоплата: как не ошибиться

При проведении расчетов участники гражданского оборота используют полную либо частичную предоплату или постоплату стоимости реализуемых товаров, работ, услуг, а также иного исполнения, предусмотренного заключенным между ними гражданско-правовым договором. Но не всегда грамотно это оформляют. Кроме того, есть ситуации, когда стороны вправе использовать только определенный порядок расчетов, а контрагент об этом не в курсе. Или, например, продавцы (исполнители и пр.) не всегда учитывают, что в случае нарушения условиями договора законодательства о защите прав потребителей их могут привлечь к административной ответственности. А навязывание контрагенту невыгодных условий при определенных обстоятельствах может и вовсе быть квалифицировано как нарушение антимонопольного законодательства. Не все понимают, что такое коммерческий кредит; как правильно потребовать возврата предоплаты в зависимости от специфики сложившихся правоотношений; почему потребитель, не воспользовавшийся сертификатом (подарочной картой), вправе требовать от предпринимателя возврата суммы предоплаты; как опасно прикрывать потребительский займ договором комиссии; в каких случаях акционер или участник компании должен предоплатить изготовление обществом копий документов по его запросу. В статье анализируем споры, которые чаще всего возникают на практике в этой связи.

Параллельный импорт в России: судебная практика

Параллельный импорт в РФ до недавнего времени разрешен не был, и правообладатель, товарным знаком которого был маркирован товар, был вправе защищать свои интеллектуальные права, причем делать это можно было достаточно эффективно. В 2022 году все ключевым образом поменялось, параллельный импорт теперь официально разрешен. В статье анализируем произошедшие изменения и связанную с ними судебную практику, в т. ч. по делам, где были сделаны попытки оспорить постановление Правительства РФ, наделившее Минпромторг России правом утверждать перечень товаров, разрешенных для ввоза; где нарушитель пытался сослаться на разрешение параллельного импорта, но нарушение допустил раньше его легализации; а также где ответчик ссылался на «прописку» истца в недружественной стране.

Будет ли притворной сделка по бесплатному пользованию оборудованием при условии покупки расходников, если они прописаны другим договором?

Может ли быть заключен договор безвозмездного пользования между юридическими лицами, по условиям которого ссудодатель передает ссудополучателю оборудование, ссудополучатель обязуется закупить у ссудодателя определенное количество расходного материала для работы данного оборудования, если условия о продаже расходного материала закреплены в отдельном договоре поставки? Будет ли данная сделка являться притворной?

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?

Коммерческий кредит с процентами: как прописать в договоре

В гражданском обороте обычной практикой является предоставление поставщиками и исполнителями своим клиентам отсрочки или рассрочки платежа за реализуемые по договорам товары, работы или услуги с фиксацией общего лимита финансирования, а также срока или графика, в рамках которых покупатель или заказчик могут не вносить оплату. Покупатель со своей стороны тоже может проавансировать поставщика, перечислив ему всю или часть оплаты до момента отгрузки товара, в результате чего поставщик оперативно получает средства для пополнения своих оборотных активов. По общему правилу такое пользование деньгами является бесплатным, однако в своем договоре стороны могут предусмотреть и иное. Расскажем, что представляет собой коммерческий кредит, когда он возможен и на каких условиях, а также дадим советы, как прописать его в договоре, чтобы вторая сторона не могла оспорить взыскание с нее процентов. Тем более что сейчас в условиях, когда партнеры сплошь и рядом просят отсрочку и рассрочку по оплате, кредиторам стоит заранее позаботиться о своих интересах и заложить в договоры выгодные для них условия. А покупателям, перечислившим аванс, желательно подстраховаться на случай недобросовестности поставщиков.

Особенности оформления счета-договора

Нередко для оформления договорных отношений стороны используют счет-договор. Об этом просят контрагенты или организация выбирает такой договор как наиболее простой и быстрый способ закрепления договоренностей на бумаге. Объясняем, что такое счет-договор (и счет-оферта), в каких случаях его можно использовать, какие риски существуют, а также приводим образцы для поставки товаров и оказания услуг, которыми можно воспользоваться на практике.