Top.Mail.Ru
Вопрос
В договоре аренды есть условие о запрете передачи в залог недвижимости. Может ли договор залога быть признан недействительным или незаключенным, если состоится передача недвижимости в залог?
Отвечает

Основания для признания договора залога недействительной или незаключенной сделкой в рассматриваемой ситуации отсутствуют.

Незаключенность договора

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет залога (ипотеки), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1).

Если соответствующее соглашение не достигнуто хотя бы по одному из существенных условий, то между сторонами отсутствуют правоотношения, основанные на договоре залога, а сам договор залога в этом случае может быть признан незаключенным. Нарушение договорной обязанности по непередаче объекта аренды в залог не может явиться основанием для признания договора залога незаключенным при согласовании всех его существенных условий.

Недействительность договора

Отсутствуют основания и для признания договора залога недействительным. Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ может быть признана недействительной сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. Также согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161‑ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей необходимость получения согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог.

Условия же договора не относятся к нормам закона и иных правовых актов и в силу относительности обязательственной связи (п. 3 ст. 308 ГК РФ) не могут быть противопоставлены третьему лицу – ​залогодержателю. В случае нарушения обязанностей, установленных договором аренды, пострадавшая сторона вправе только привлечь нарушителя к договорной ответственности.

Кроме того, следует учитывать положения ст. 617 ГК РФ, предусматривающие сохранение договора аренды при смене собственника, в силу которых права арендатора заключением договора залога фактически не затрагиваются.

Иных оснований для признания договора залога недействительной сделкой в случае нарушения договорного запрета на передачу имущества в залог также не усматривается.

Судебной практики по рассматриваемой ситуации нам обнаружить не удалось.


Сноски 1

  1. Далее – Закон об ипотеке. Вернуться назад
Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Можно ли ссылаться на понятийные соглашения в суде?

Для абсолютного большинства договоров установлена письменная форма. Тем не менее граждане, да и предприниматели, нередко заключают так называемые джентльменские соглашения в устной форме, иногда рассчитывая облечь их позже в бумагу, а иногда и осознанно идя на все риски, оставляя все на словах. Как суд смотрит на такие понятийные соглашения? Можно ли признать полноценным договором соглашение, подписанное на «салфетке»? Отвечаем на эти вопросы, а также приводим примеры из судебной практики, когда ссылки на джентльменские соглашения не проходили, а когда стороне удавалось доказать наличие подобного договора.

Заверения при продаже бизнеса

Один из кейсов в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023) привлекает особое внимание всех, кто когда-либо сталкивался с продажей бизнеса путем передачи юридического лица. Мнение ВС РФ усилило возможности защиты прав покупателя организации. На основе анализа позиции суда предлагаем формулировки в договор о продаже компании с заверениями, которые помогут обезопасить будущие риски как покупателю, так и продавцу.

Как не превратить рекламу в оферту

Фраза «не является публичной офертой» далеко не всегда спасает предпринимателей от претензий со стороны партнеров или потребителей. Рассказываем, когда рассылка по электронной почте, рекламная листовка или письма с коммерческим предложением могут содержать потенциальные риски для организации. Даем советы, что включить в индивидуальные и публичные коммерческие предложения, чтобы они точно были признаны рекламой.

Выбираем электронную подпись для разных документов

Рассказываем, какие виды электронных подписей (ЭП) существуют, и разъясняем их назначение. Даем критерии выбора вида электронной подписи для внутреннего и внешнего документооборота. Показываем, какие законодательные ограничения выбора вида электронной подписи установлены для документов (кадровых, бухгалтерских, налоговых и иных). Так вы поймете, какие подписи лучше сформировать для своих работников и использовать в разных ситуациях.

Условие об оплате: как правильно прописать в договоре

Порядок оплаты по гражданско-правовому договору – ​это согласованный сторонами способ расчетов за выполнение обязательств. Условие об оплате является одним из ключевых в договоре. Поэтому важно уделить ему особое внимание на этапе оформления сделки. В статье разбираем различные формулировки условий договора об оплате, в том числе об авансировании, коммерческом кредите, постоплате, расчетах наличными и абонентской плате.

Вправе ли покупатель здания до государственной регистрации права собственности сдать его в аренду

Заключен договор купли-продажи здания. Есть акт передачи помещения. Документы на регистрацию переданы в регистрирующий орган. Может ли покупатель заключить договор аренды помещения?

Коммерческий кредит с процентами: как прописать в договоре

В гражданском обороте обычной практикой является предоставление поставщиками и исполнителями своим клиентам отсрочки или рассрочки платежа за реализуемые по договорам товары, работы или услуги с фиксацией общего лимита финансирования, а также срока или графика, в рамках которых покупатель или заказчик могут не вносить оплату. Покупатель со своей стороны тоже может проавансировать поставщика, перечислив ему всю или часть оплаты до момента отгрузки товара, в результате чего поставщик оперативно получает средства для пополнения своих оборотных активов. По общему правилу такое пользование деньгами является бесплатным, однако в своем договоре стороны могут предусмотреть и иное. Расскажем, что представляет собой коммерческий кредит, когда он возможен и на каких условиях, а также дадим советы, как прописать его в договоре, чтобы вторая сторона не могла оспорить взыскание с нее процентов. Тем более что сейчас в условиях, когда партнеры сплошь и рядом просят отсрочку и рассрочку по оплате, кредиторам стоит заранее позаботиться о своих интересах и заложить в договоры выгодные для них условия. А покупателям, перечислившим аванс, желательно подстраховаться на случай недобросовестности поставщиков.

Как проверить иностранного контрагента

Приводим подробную инструкцию, как самостоятельно проверить иностранного контрагента и снизить риски при принятии решения о заключении с ним договора. Узнаете, какие публичные и частные сервисы, базы данных в Интернете для этого использовать. Наши подробные рекомендации, адаптированные под условия заключения сделок в конкретной организации, можно включить в локальный нормативный акт или иной организационно-распорядительный документ, посвященный вопросам проверки благонадежности иностранных партнеров в рамках договорно-правовой работы.