При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
На основании п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на данные земельные участки.
Таким образом, если земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо приобретение земельного участка в общую долевую собственность при условии их совместного обращения с заявлением в соответствующий орган. Аналогичной позиции придерживаются судьи (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 01.07.2013 № Ф08-2867/13 по делу № А01-1053/2012, Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 № 05АП-7319/11).
Однако в данном случае следует учитывать, что согласно ст. 6 и 11.1 ЗК РФ и ч. 3 ст. 1, п. 9 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, ст. 37, 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка (как и самого земельного участка) осуществляется посредством ее государственного кадастрового учета, и до этого она не может являться объектом аренды (см. также постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 № Ф06-7596/12 и от 24.05.2012 № Ф06-3326/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу № А27-2114/2010).
В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 № Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 № 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды несогласованным, а сам договор незаключенным (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 № Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 № Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 № Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу № А43-11138/2009, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 № 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 № 05АП-8086/11).
Поэтому, так как в рассматриваемом случае земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, договор аренды, заключенный с собственниками помещений, может быть признан незаключенным.
