Арендатор прекратил использовать арендуемое помещение, оставив в нем имущество. Какие действия в отношении данного имущества вправе предпринять арендодатель?

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.

Как разъяснено в п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (см. также постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 № Ф05-7243/15, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.03.2015 № Ф03-681/15, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 № 13АП-1959/16, Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 № 09АП-45371/15, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 № 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (см., например, постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 18.07.2016 № Ф06-10414/16 по делу № А12-18038/2015, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 № 17АП-11798/15).

Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 № Ф03-3098/2009, ФАС Уральского округа от 05.12.2002 № Ф09-2952/02-ГК, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 № 13АП-6717/13, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 № 11АП-2754/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 № 18АП-857/12, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 № 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (см., в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).

Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (см., например, апелляционные определения Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу № 33-6377, суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.12.2013 по делу № 33-5234/2013, Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу № 33-3481).

Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок, распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2016 № Ф07-6042/16 по делу № А52-3735/2015, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 № Ф08-1426/16 по делу № А63-3033/2014, Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2015 № Ф06-623/15 по делу № А65-29901/2014, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.06.2015 № Ф08-3366/15 по делу № А63-3033/2014, Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 № 09АП-31210/12).