Договор аренды недвижимости: налоговые аспекты

Договор аренды можно по праву назвать одним из самых распространенных видов договоров. Предметом аренды могут быть самые разные объекты. В данной статье разберемся в налоговых аспектах при аренде объектов недвижимости.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Напомним, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается несогласованным, а договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Получается, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. Причем в зависимости от предмета аренды и особенностей заключенного договора будут различаться и налоговые аспекты.

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль затраты на аренду имущества, которое используется в предпринимательской деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством или реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

При этом затраты на аренду имущества обслуживающих производств и хозяйств компании следует учитывать обособленно. Таково требование ст. 275.1 НК РФ.

Если же компания арендует объекты непроизводственного назначения, то затраты на аренду при расчете налога на прибыль учитывать нельзя. Дело в том, что все расходы, уменьшающие налоговую базу, должны быть экономически обоснованы (п. 1 ст. 252 НК РФ), то есть связаны с производственной деятельностью организации. А если арендуется объект, который в производстве никак не задействован, то об экономической обоснованности говорить не приходится.

Теперь перейдем к практическим аспектам учета арендных платежей при расчете налога.

Ситуация 1. Компания арендовала производственное помещение, но эксплуатировать его еще не начала. При этом арендные платежи уже перечисляются арендодателю

Платежи в пользу арендодателя можно учесть в расходах до начала эксплуатации производственного помещения. Официальные органы не против учета расходов в такой ситуации (письмо Минфина России от 04.10.2011 № 03-03-06/1/622). Получается, что отсутствие фактической эксплуатации арендованного объекта не лишает арендатора права на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Повторимся, что затраты учитываются как прочие расходы, связанные с производством или реализацией, на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Добавим, что признать арендные платежи в составе расходов можно на одну из следующих дат:

• на дату уплаты платежей;
• на дату выставления счета арендодателем;
• в последний день отчетного периода.

Такой порядок допустимого учета затрат определен подп. 3 п. 7 ст. 272 и подп. 1 п. 3 ст. 273 НК РФ.

Ситуация 2. Компания арендовала производственный комплекс. Однако длительное время он простаивает и не используется. Арендные платежи вносятся исправно

Возможность учета расходов зависит от того, планируется ли в дальнейшем использовать производственный комплекс в предпринимательской деятельности или нет. Поясним, почему это важно.

Учесть затраты компании в...