Рост цен на зерно и так называемое продовольственное эмбарго (ответные санкции) вызвали ажиотаж на рынке земель сельхозназначения. В зависимости от региона за последние несколько лет цены на сельхозземли в России выросли на 30–150%. Скупать земли начали не только аграрии, но и финансовые организации. Отчуждение таких земель регулируется специальным законом. В статье рассказываем, какие особенности сделок по отчуждению земель устанавливает этот закон и как складывается судебная практика. В частности, узнаете, в каком виде можно продавать земельный участок; каков порядок образования земельного участка посредством выдела из общей долевой собственности; порядок продажи доли, если у участка менее или более 5 собственников; в какой форме заключать договор; какие другие особенности продажи необходимо учитывать. Приводим формулировки условий договора купли-продажи земельного участка под различные ситуации.
Что можно продавать
Для начала давайте посмотрим, в каком виде можно продать землю.
1. Земельный участок. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок – прежде всего, его кадастровый номер (ст. 554 ГК РФ). Также следует указать площадь и категорию земельного участка, без такого условия Росреестр часто отказывается регистрировать переход права собственности. Вид разрешенного использования в договоре указывать не обязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования (см. Пример 1).
Пример 1. Условие договора о продаже земельного участка
1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) земельный участок (далее – Земельный участок) со следующими характеристиками:
Адрес: Российская Федерация, Нижегородская область, Кстовский район, участок № 1327.
Кадастровый номер: 52:26:04914567:194.
Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.
Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
Общая площадь: 8 914 кв. м.
2. Часть участка. Чтобы продать часть участка, ее надо выделить. В результате такого выделения образуется два участка – первоначальный и новый. Собственник может продать один из них и остаться полноценным собственником оставшегося участка. Ниже мы раскроем особенность выдела земель сельхозназначения.
3. Земельная доля. Также можно продать долю в праве на участок (см. Пример 2). Если участок находится в долевой собственности, то у него есть несколько собственников, которые распоряжаются им по взаимному соглашению (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 1 есть два термина:
- «доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 12);
- «земельная доля» (ст. 15).
Доля в праве – это арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Размер долей в праве определяется в виде простой правильной дроби, например «1/3».
Пример 2. Условие договора о продаже доли в праве
1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) 1/5 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – Доля) со следующими характеристиками: <…>
Земельная доля – это тоже доля в праве, но возникшая при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона № 101‑ФЗ (п. 1 ст. 15). Размер земельной доли может быть определен как в простой правильной дроби, так и в гектарах или баллах (п. 2 ст. 15 Закона № 101‑ФЗ).
Пример 3. Условие договора о продаже земельной доли
1.1. Продавец передает в собственность (продает), а Покупатель принимает в собственность (покупает) земельную долю с оценкой 110 баллогектаров в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – Земельная доля) со следующими характеристиками: <…>
Возможна ситуация, когда у части участников долевой собственности доли определены в виде простой правильной дроби, а у других – в гектарах или баллах. Такое бывает из-за разницы во времени оформления прав на участок – до принятия Закона № 101‑ФЗ и после его принятия.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отметил, что Законом № 101‑ФЗ не установлена обязанность участников долевой собственности земельного участка из земель сельхозназначения и иных органов пересчитывать размеры земельных долей, выраженных в гектарах или баллах (баллогектарах) в виде простой правильной дроби (кассационное определение от 27.04.2021 № 88а-6230/2021).
Вместе с этим иногда возникает необходимость определить доли единым образом, например, при подсчете голосов на общем собрании. Расчет размера долей для их выражения единым способом утверждается общим собранием участников (подп. 9 п. 3 ст. 14 Закона № 101-Ф3, письмо Минэкономразвития России от 24.01.2018 № Д2Зи-287). При этом если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, то и размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби (подп. 4 п. 3 ст. 15 Закона № 101‑ФЗ).
4. Часть доли. ГК РФ и Закон № 101‑ФЗ не содержат запрета на отчуждение части земельной доли. К примеру, упомянутый выше Седьмой кассационный суд общей юрисдикции признал законной продажу 115 баллогектаров из принадлежащей собственнику доли в размере 189 баллогектаров на земельный участок (кассационное определение от 27.04.2021 № 88а-6230/2021).
Вместе с этим отдельные управления Росреестра могут отказаться регистрировать продажу части долей. Дело в том, что по выбору участников общей долевой собственности на сельскохозяйственную землю подсчет голосов на их общем собрании может производиться в долях или по количеству участников (ст. 14.1 Закона № 101‑ФЗ). К примеру, на собрании присутствуют 10 человек и у одного из них есть 7/10 долей – если подсчет будет производиться в долях, то у этого участника будет 70% голосов, а если в количестве поднятых рук – 10%. В связи с этим некоторые агрофирмы начали дробить свои доли, чтобы при голосовании получить больше лояльных участников собрания. Вызванные такой схемой скандалы заставили управления Росреестра в отдельных регионах с настороженностью относиться к подобным сделкам.
Форма договора
Согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному...
