Ситуация, когда компания арендует или, наоборот, сдает в аренду офис, отнюдь не редкость. При этом у обеих сторон арендных отношений часто возникают вопросы, касающиеся заключения, исполнения, изменения и расторжения соглашения. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, в каких случаях контрагенты вправе отказаться от исполнения договора, нужно ли регистрировать расторжение договора, каким способом проще взыскать задолженность по арендной плате? Давайте разбираться.
Для владельца недвижимости одним из самых простых и эффективных способов получения дохода является ее передача в аренду. Не обладая достаточными средствами для покупки офиса, арендатор, в свою очередь, получает возможность пользоваться чужим имуществом. Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными вопросами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, может ли директор заключить договор аренды со своей фирмой, в каких случаях стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т.д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Предмет договора
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды нежилого помещения регулируется общими и положениями об аренде зданий и сооружений – § 1 и 4 главы 34 ГК РФ.
Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок использования имущества.
При заключении договора нужно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать. Вот характеристики, которые необходимо указать:
- наименование (нежилое), назначение (для размещения офиса) помещения;
- адрес здания, в котором располагается помещение;
- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер кабинета и т.п.);
- площадь помещения.
Согласно п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ при отсутствии описания объекта аренды договор считается незаключенным. Впрочем, если помещение не индивидуализировано, но договор фактически исполняется сторонами, то оспорить его из-за отсутствия в нем предмета едва ли получится (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее – Постановление № 73).
К договору аренды помещения обычно прилагают свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт на помещение, экспликацию и поэтажный план. Если заключается долгосрочный договор, стоит приложить кадастровый паспорт, включающий описание объекта и ситуационный план. Он понадобится для государственной регистрации договора (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон № 122-ФЗ).
Иногда директор фирмы хочет сдавать собственное помещение в аренду своей же организации. Для законного оформления существуют два варианта:
- директор должен зарегистрироваться в качестве ИП (письмо ФНС России от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412). После этого договор одобряет общее собрание участников (акционеров) как сделку с заинтересованностью (ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 81 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»);
- передать недвижимость в безвозмездное пользование (глава 36 ГК РФ). Правда, в этом случае доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ. Причем определить такой доход не всегда просто.
Целесообразно оформлять передачу помещения передаточным актом. Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Документы для пользования помещения (в частности, техпаспорт) передаются арендатору (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Но стороны могут договориться по-другому.
За недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора, или заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества, арендодатель не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора. Причиной послужило ненадлежащее исполнение финансовых обязательств ответчиком. Он посчитал, что имущество передано в состоянии, не соответствующем назначению: часть помещения была занята теплотрассой и лифтами. Следовательно, их нельзя учитывать при расчете платы (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Арбитры установили, что арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, касающихся площадей, занятых теплотрассой и лифтами, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра. Следовательно, арендатор не может исключать эти площади из расчета (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 по делу № А11-8164/2011).
Государственная регистрация договора
Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Вопреки распространенному мнению государственная регистрация является не формой договора, а одним из юридических фактов, образующих состав, при котором договор аренды считается заключенным (ст. 164 ГК РФ, решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2012 по делу № А53-22794/12). Поэтому незарегистрированная сделка не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.
По мнению Пленума ВАС РФ, незарегистрированный договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды. Однако преимущества арендатора по незарегистрированному соглашению не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). А если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ, п. 14 Постановления № 73). Следовательно, отсутствие регистрации несет риски.
Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:
- не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до заключения договора (если срок таких отношений составляет год и более). Об этом сказано в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59);
- договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в регистрации. Также можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). На такой договор распространяются правила о соглашениях, заключенных на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ);
- если договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации, то и все дополнительные соглашения (об изменении срока аренды, размера арендной платы, о переуступке прав или субаренде и т.п.) также необходимо регистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ);
- предварительный договор аренды не подлежит регистрации. При заключении основного договора аренды дата заключения предварительного договора не может приниматься во внимание для определения момента возникновения...
