С 01.03.2026 в Земельном кодексе РФ появилась новая глава II.1 «Виды разрешенного использования земельных участков». Что это такое? На основании чего устанавливается? Что первично: градостроительные регламенты или данные из Единого государственного реестра недвижимости? Что делать, если вид разрешенного использования земли отличается?
Мы попросили экспертов прокомментировать поправки. Поводом для написания статьи стал вопрос читателя.
Вопрос в тему
Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в актуальной выписке из ЕГРН, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в действующем градостроительном регламенте (входит в состав правил землепользования и застройки города). У какого вида разрешенного использования в данном случае будет приоритет? Или к земельному участку применимы оба вида разрешенного использования (из ЕГРН и градостроительного регламента)?
Сергей Россол, корпоративный консультант
МКА «Калинин, Трач и партнеры»
С 01.03.2026 законодатель дает четкий ответ на вопрос читателя. Именно с этой даты вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), введенные Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).
Во-первых, в Земельном кодексе РФ теперь закреплено определение термина «вид разрешенного использования земельного участка». Согласно п. 1 ст. 14.1 ЗК РФ – это вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью (если иное не предусмотрено ЗК РФ и другими федеральными законами).
Во-вторых, в п. 4 ст. 14.1 ЗК РФ теперь прописано, что основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования участка не требуется.
В-третьих, согласно п. 2 и 3 ст. 14.2 ЗК РФ установление и изменение видов разрешенного использования земельных участков производится:
- градостроительным регламентом;
- лесохозяйственным регламентом (в отношении лесных участков лесного фонда);
- положением об особо охраняемой природной территории в отношении земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории;
- федеральным законом в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения (за исключением садовых и огородных земельных участков, а также земельных участков общего назначения, расположенных в границах территорий ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд).
Таким образом, Земельный кодекс РФ определяет, что при установлении вида разрешенного использования первичным документом (правоустанавливающим) выступают градостроительные регламенты и положения, на основании которых должны производиться записи в ЕГРН и выдаваться выписки (правоподтверждающие документы).
Добавим, что вновь введенные положения развивают ранее действовавшие нормы, изложенные в ст. 85 Земельного кодекса РФ, и соответствуют позициям государственных органов (см., например, письмо Росреестра от 08.09.2020 № 13-00215/20).
Наталья Воронцова, директор юридического департамента «ФСК Family»
Старые правила
Согласно законодательству, действовавшему до 01.03.2026, виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков определялись в соответствии с классификатором, утвержденным Росреестром (см. абз. 2, 3, 4 п. 2 ст. 7 ЗК РФ, которые утратили силу с 01.03.2026).
В соответствии с правилами землепользования и застройки (документ градостроительного зонирования) наименование вида разрешенного использования для территориальных зон определяется согласно Классификатору (см. ч. 12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Однако Классификатор может быть изменен или вовсе утратить силу. В таком случае наименование вида разрешенного использования не будет дословно соответствовать тому перечню, что содержится в градостроительном регламенте.
Так, согласно ч. 11 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, которая утратила силу с 01.03.2026, разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признавалось действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.
Поэтому важно понимать, является ли выявленное несоответствие вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН и в градостроительном регламенте, лишь текстуальным или же осуществлявшаяся* на земельном участке деятельность не соответствовала градостроительному регламенту по содержанию.
Например, в ЕГРН может быть указан ВРИ «для дачного строительства», а в действующем Классификаторе такого ВРИ нет, а есть «ведение садоводства». Согласно ч. 7 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» такие ВРИ, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и/или указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными.
Если несоответствие ВРИ является текстуальным, то правообладатель земельного участка может подать заявление в уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору. И тот в течение 1 месяца со дня поступления заявления обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ).
Новые правила
С 01.03.2026, как было сказано выше, вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ. Введена новая глава II.1 «Виды разрешенного использования земельных участков» (на основании Закона № 295-ФЗ).
Как и ранее, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным Росреестром (согласно п. 6 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в новой редакции). Однако теперь в подп. 1 п. 2 ст. 14.2 ЗК РФ прямо прописано, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
Также важно отметить, что, несмотря на внесение изменений в Земельный кодекс РФ с 01.03.2026, виды разрешенного использования земельных участков, установленные ранее, являются действительными. Об этом сказано в ст. 16 Закона № 295-ФЗ.
Таким образом:
- если несоответствие является текстуальным, а содержание однозначным, то законом предусмотрено приведение в соответствие вида разрешенного использования, содержащегося в ЕГРН, градостроительному регламенту (Классификатору);
- если же виды разрешенного использования отличаются по содержанию, то земельный участок необходимо использовать в соответствии с градостроительным регламентом (правилами землепользования и застройки).
