Применимы ли последствия признания сделки по продаже помещения недействительной к договору аренды нежилого помещения?

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Соответственно, приобретатель по договору купли-продажи, признанному недействительным, не приобретает прав собственности на такое имущество. Собственником остается лицо, выступавшее продавцом по недействительному договору.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 606 ГК РФ). Покупатель по признанному недействительным договору купли-продажи, не будучи собственником помещения, не мог сдавать его в аренду (определение Верховного Суда РФ от 02.09.2021 № 310-ЭС21-14350 по делу № А08-6317/2019, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 04.10.2017 № Ф09-5735/17 по делу № А60-54747/2016, Арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2016 № Ф06-12422/2016 по делу № А12-55763/2015, Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2017 № Ф06-19566/2017 по делу № А55-3426/2016).

На основании ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом он вправе потребовать:

• от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), – ​возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения;
• от добросовестного владельца – ​возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ).

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Кроме того, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора. Требование в иске – ​о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду¹.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.